Acheter un appartement en Espagne : le guide 2025

Acheter en Espagne peut sembler simple, mais ce n’est pas la même chose qu’en France. Entre démarches administratives, différences juridiques et fiscalité locale, mieux vaut bien préparer son projet. Que vous souhaitiez investir à Barcelone, vivre à Valence ou télétravailler à Séville, ce guide vous accompagne étape par étape.

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🧾 Obtenir un NIE : votre sésame administratif

Avant toute chose, il faut un NIE (Número de Identificación de Extranjero).
C’est un numéro personnel obligatoire pour acheter un bien, signer chez le notaire ou ouvrir un compte.

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Où et comment l’obtenir ?

Vous pouvez faire la demande :

• En France, via le consulat espagnol (délai de plusieurs semaines)
• Sur place en Espagne, auprès de la police nationale ou par un avocat

Il faut présenter un justificatif de projet (exemple : compromis de vente) et une pièce d’identité. Le NIE est valable à vie, même si vous n’habitez pas en Espagne.

(Source : Consulat général d’Espagne à Paris)

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💳 Ouvrir un compte bancaire espagnol

Pour régler les frais, l’impôt foncier et les charges, vous devrez ouvrir un compte bancaire local.
C’est aussi par ce compte que vous verserez l’acompte, les appels de fonds si c'est de l'achat dans le neuf, et les impôts locaux.

Choisissez une banque habituée à travailler avec des étrangers, comme Sabadell, CaixaBank, ou Bankinter.

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🏘️ Trouver le bon bien en Espagne

Avant de visiter, déterminez clairement vos critères :
ville, quartier, usage (location, résidence secondaire), budget, état du bien, surface, fiscalité.

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Où investir ou acheter en 2025 ?

• Barcelone : très demandé mais c'est une ville très réglementé (locations touristiques limitées)
• Valence : une bonne qualité de vie, avec un prix encore raisonnable, 2 500 à 3 500 €/m²
• Alicante, Malaga, Séville : forte demande locative
• Madrid : la capitale de l'Espagne, très demandé, plus cher que la moyenne nationale (4 000 à 6 000 €/m²)
• Petites villes côtières : prix attractifs mais la revente peut être plus difficile

💡 Conseil : Faites-vous accompagner par un chasseur immobilier spécialisé, comme MeCaza, qui est présent sur le marché espagnol. Cela vous évite les pièges et vous fait gagner un temps précieux.

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✍️ Signer un compromis de vente sécurisé

Une fois le bien choisi, vous signez un “contrato de arras”, équivalent au compromis de vente français.

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Fonctionnement

• Vous versez environ 10 % du prix de vente à titre d’acompte
• Si vous vous désistez sans raison légale, vous perdez l’acompte
• Si le vendeur se retire, il vous verse le double du montant

Ce contrat n’offre pas de délai de rétractation comme en France. D’où l’intérêt d’être entouré d’un avocat ou d’un chasseur local qui vérifie les documents : titres de propriété, dettes, charges de copropriété, etc.

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Passage chez le notaire espagnol

La vente définitive se fait devant un notaire espagnol. Il authentifie la vente, enregistre l’acte, et effectue les démarches fiscales.

Mais attention : le notaire n’a pas le même rôle qu’en France. Il ne vérifie pas tous les risques juridiques. Il se contente de certifier que la vente est légalement possible.

C’est pourquoi il est fortement conseillé de passer par un avocat spécialisé, qui vous représentera en toute transparence.

(Source : Notarios de España)

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💰 Budget et frais à prévoir

Outre le prix du bien, vous devrez prévoir 10 à 13 % de frais d’acquisition, selon la région et le type de bien :

• Frais de notaire : 0,5 à 1 %
• Taxes :
  • 10 % de TVA si achat neuf (IVA)
  • 6 à 10 % de droits de mutation si ancien (ITP)
• Honoraires d’avocat ou d’agence : 1 à 3 %
• Frais de registre, NIE, traduction, etc.

Pensez aussi aux charges annuelles : impôts locaux (IBI), charges de copropriété, eau, gaz, assurance…

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🏠 Fiscalité et location du bien

En tant que non-résident, vous êtes soumis à la fiscalité espagnole sur vos revenus locatifs.

• Pour une location nue : 24 % sur les loyers bruts (ou 19 % si résident UE, avec abattements)
• Pour une location touristique : taxation plus élevée et réglementation stricte selon la ville
• En cas de revente : plus-value taxée à 19 %, avec prélèvement à la source

Heureusement, la convention fiscale France-Espagne vous évite la double imposition.

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✅ Conclusion : faites-vous accompagner pour réussir

Acheter un appartement en Espagne est accessible, mais les différences juridiques, fiscales et linguistiques peuvent rendre le projet complexe. Le mieux est de vous faire accompagner par :

• Un avocat espagnol indépendant pour vérifier les documents
• Un chasseur immobilier comme MeCaza, qui connaît le terrain, les zones à éviter, et vous simplifie la recherche, même à distance

Avec un bon bien, dans la bonne ville, et un accompagnement sérieux, votre projet immobilier en Espagne peut devenir une vraie réussite.