Prêt relais : Fonctionnement, calcul de la capacité d'achat et maîtrise des risques

Lorsque l’on souhaite acquérir un nouveau logement alors que sa résidence actuelle n'est pas encore vendue, le facteur temps devient le pire ennemi de l'acheteur. Pour éviter de voir le bien de ses rêves lui échapper ou de devoir brader son logement actuel dans l'urgence, le secteur bancaire propose une solution financière dédiée : le prêt relais.

Souvent perçu à tort comme un mécanisme risqué, le prêt relais est pourtant un formidable outil de transition patrimoniale s'il est calibré avec précision. Comment fonctionne-t-il exactement ? Comment les banques calculent-elles votre enveloppe ? Quelles sont les stratégies pour en éliminer les risques ? MeCaza fait le point complet.

‍

1. Qu'est-ce qu'un prêt relais ? Définition et typologies

Le prêt relais est un crédit à court terme (généralement consenti pour une durée de 12 à 24 mois) accordé par une banque. Il permet d’obtenir une avance de trésorerie correspondant à une partie de la valeur du bien que vous mettez en vente, afin de financer immédiatement l'apport ou le prix d'achat de votre futur logement.

Au moment où la vente de votre premier bien se concrétise chez le notaire, le capital perçu sert à rembourser intégralement et par anticipation le prêt relais, mettant fin au contrat sans pénalités (IRA).

Le prêt relais est soumis aux règles protectrices du crédit immobilier classique, notamment le délai de réflexion obligatoire de 10 jours fixé par le Code de la consommation sur Service-Public.fr.

On distingue principalement deux variantes sur le marché :

Le prêt relais "sec"

Il est utilisé si la valeur de votre bien en vente est supérieure ou égale au prix de votre nouvel achat (cas typique d'un "secundo-accédant" qui réduit sa surface ou déménage en province). La banque avance les fonds, et vous ne payez mensuellement que les intérêts et l'assurance emprunteur, jusqu'au remboursement du capital lors de la vente.

‍

Le prêt relais "adossé" ou "couplé"

Il intervient lorsque le nouveau bien coûte plus cher que l'ancien. Le prêt relais est alors combiné avec un crédit immobilier classique à long terme (sur 15, 20 ou 25 ans) qui viendra compléter le plan de financement.

‍

2. Comment la banque calcule-t-elle le montant d'un prêt relais ?

C'est le point technique crucial. Une banque ne vous prêtera jamais 100% de la valeur estimée de votre logement actuel. Pour se prémunir contre les fluctuations du marché immobilier et s'assurer que vous pourrez solder le prêt même si vous devez baisser votre prix de vente, elle applique une décote de sécurité.

‍

La règle de calcul standard

En règle générale, l'enveloppe du prêt relais oscille entre 70% et 80% de la valeur vénale estimée de votre bien actuel.

Si votre logement fait déjà l'objet d'un compromis de vente signé (sans clause suspensive de crédit levée ou en bonne voie), la banque peut accepter de pousser ce curseur jusqu'à 85% ou 90%.

Avant d'accorder un prêt relais, la banque applique une décote de sécurité sur la valeur de votre logement. Pour connaître la valeur exacte de votre patrimoine global avant de lancer l'opération, consultez notre méthode pour évaluer et optimiser votre patrimoine immobilier.

‍

La formule mathématique exacte :

Exemple concret :

Vous possédez un appartement estimé à 300 000€. Il vous reste 60 000€ à rembourser sur votre crédit initial. La banque valide un taux d'avance de 70%.

‍

Le prêt relais est un excellent levier de transition, mais il peut s'additionner à d'autres coups de pouce financiers de l'État. Pour optimiser au maximum votre enveloppe globale, n'hésitez pas à cumuler vos financements avec les différents dispositifs d'aide à l'achat immobilier en vigueur cette année.

‍

3. Le choix du remboursement : Franchise totale ou franchise partielle ?

Pendant la durée du prêt relais (le temps que la vente se fasse), vous devez rémunérer la banque pour l'argent avancé. Deux options s'offrent à vous :

‍

La franchise partielle (Intérêts payés mensuellement)

Chaque mois, vous remboursez l'assurance emprunteur ainsi que les intérêts calculés sur le capital emprunté. Le capital, lui, reste intact et sera remboursé en une fois. C'est l'option la moins coûteuse sur le long terme, mais elle demande un effort de trésorerie mensuel pendant la phase de transition.

‍

La franchise totale (Intérêts capitalisés)

Vous ne payez chaque mois que l'assurance. Les intérêts dus sont reportés et s'accumulent (on dit qu'ils se capitalisent). Le jour de la vente, vous remboursez à la banque le capital initial plus le cumul des intérêts de la période. Cette option offre un confort de vie total pendant la transition car vos mensualités sont réduites au minimum, mais le coût global du crédit est légèrement plus élevé.

‍

4. Quels sont les risques réels et comment les éviter ?

Le principal risque du prêt relais est le défaut de vente dans le délai imparti de 2 ans. Si le marché se retourne ou si le bien est surestimé, le propriétaire se retrouve au bout de 24 mois avec l'obligation de rembourser le capital à la banque alors que son logement n'a pas trouvé preneur.

‍

Si votre banque refuse de prolonger votre prêt relais malgré des démarches de vente sérieuses, vous pouvez solliciter gratuitement le Médiateur de la Fédération Bancaire Française (FBF) pour trouver un accord amiable.

‍

Les garde-fous MeCaza pour sécuriser votre opération :

1. Réaliser des estimations réalistes : Ne vous basez pas sur votre propre affect ou sur l'estimation d'une seule agence pour fixer le prix de départ. Multipliez les avis de professionnels neutres. Un prix de marché dès le premier jour garantit une vente en moins de 3 mois à Paris et en Île-de-France.
2. Anticiper la baisse de prix : Puisque le prêt relais est calculé sur 70% de la valeur, vous disposez d'une marge de manœuvre. Si le bien ne se vend pas au bout de 6 mois, baissez le prix de 5% ou 10%. Vous resterez largement bénéficiaire et couvrirez le remboursement du prêt.
3. Négocier la prorogation : En cas de coup dur indépendant de votre volonté, les banques acceptent très souvent de prolonger le prêt relais de 6 à 12 mois si vous prouvez que des actions concrètes sont menées (mandat de vente baissé, visites en cours).

‍

💡 L’œil de l'expert MeCaza

Le prêt relais est souvent diabolisé à tort. En réalité, les situations d'échec ne sont jamais dues au mécanisme bancaire lui-même, mais à une surévaluation de départ du bien à vendre.

Dans un marché immobilier qui a retrouvé sa rationalité, un bien au juste prix se vend rapidement. Utiliser le prêt relais vous évite de passer par la case "location temporaire", qui implique deux déménagements, des frais de garde-meuble et une perte financière sèche de loyers. C'est un outil d'optimisation de confort et de patrimoine. Chez MeCaza, nos chasseurs modélisent votre plan de financement relais dès la phase de recherche pour garantir une transition sans le moindre stress.

L'échec d'un prêt relais provient presque toujours d'une surévaluation du bien à vendre. Si le logement que vous cédez est votre habitation courante, n'oubliez pas que vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le gain réalisé. Découvrez les critères de validation dans notre guide complet sur la plus-value sur une résidence principale.

‍

FAQ : Vos questions sur le prêt relais

Peut-on solder un prêt relais par anticipation ?

Oui, c'est même le principe fondamental de ce crédit. Dès que le notaire encaisse les fonds de la vente de votre ancien bien, le prêt relais est remboursé. La loi encadre strictement ce dispositif : aucune pénalité ou indemnité de remboursement anticipé (IRA) ne peut vous être réclamée par la banque pour un prêt relais.

Que se passe-t-il si le bien se vend plus cher que prévu ?

Si votre bien se vend au prix fort, l'argent récolté servira d'abord à solder le prêt relais (et le crédit adossé si vous le souhaitez). Le surplus (la plus-value ou l'excédent de capital) vous revient intégralement et sera versé sur votre compte bancaire personnel par le notaire.

Est-il possible d'obtenir un prêt relais pour un investissement locatif ?

Le prêt relais est quasi exclusivement réservé à l'achat d'une nouvelle résidence principale ou secondaire. Pour un arbitrage sur de l'immobilier locatif, les banques privilégient d'autres montages comme le crédit in fine ou le prêt lombard, car le calcul des risques liés à la vacance locative du bien acheté modifie la structure des garanties.