Louer à Paris : comment éviter de payer un loyer illégal ?

Depuis l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Paris, les bailleurs doivent respecter des plafonds définis par la préfecture. Pourtant, de nombreux locataires paient encore un loyer supérieur au montant autorisé. En 2025, les règles se sont renforcées et les recours sont plus accessibles. Vous louez un logement dans la capitale ? Voici comment vérifier si votre loyer est légal, et quoi faire s’il ne l’est pas.

‍

‍

🏗️ L’encadrement des loyers à Paris : de quoi parle-t-on ?

Avant de vérifier votre loyer, il faut comprendre ce qu’est le dispositif d’encadrement et pourquoi Paris l’a mis en œuvre.

‍

🏛️ Un dispositif pour limiter les loyers excessifs

Mis en place en juillet 2019 et renforcé depuis, l’encadrement des loyers impose que tout bail signé ou renouvelé à Paris respecte un loyer de référence défini par arrêté préfectoral.

Ce loyer dépend de :

• La localisation (par quartier)
• Le nombre de pièces
• Le type de location (meublée ou vide)
• L’époque de construction de l’immeuble

On parle de loyer de référence majoré, qui constitue un plafond légal.

📘 Source : Ville de Paris – Encadrement des loyers

‍

🧮 Comment calculer le loyer plafond de votre logement ?

Voyons concrètement comment connaître le montant maximum autorisé pour votre logement en 2025.

‍

🗂️ Les données à connaître

Pour utiliser le simulateur officiel, vous devez disposer des informations suivantes :

• Adresse exacte
• Type de location (vide ou meublée)
• Nombre de pièces principales
• Date de construction

‍

🧠 Exemple concret

Vous louez un T2 meublé de 35 m² dans le 11ᵉ arrondissement (secteur Paris Centre). En 2025, le loyer de référence majoré est de 34 €/m² environ.

💡 Calcul : 34 € × 35 m² = 1 190 €/mois hors charges.
Si vous payez 1 350 €, votre loyer est illégal, sauf si un complément est justifié.

🔗 Outil : Simulateur encadrement des loyers Paris

‍

⚠️ Complément de loyer : ce que dit la loi

Certains bailleurs contournent le plafond en ajoutant un complément de loyer au bail. Ce supplément est légalement possible, mais strictement encadré par la loi. Voici les règles à connaître sur les compléments de loyer en 2025.

‍

✅ Cas autorisés

Un complément de loyer n’est autorisé que si toutes les conditions suivantes sont réunies :

• Loyer de base conforme : le loyer hors charges (hors complément) respecte déjà le plafond de référence majoré.
• Caractéristiques exceptionnelles : le logement présente des prestations particulières de confort ou de localisation justifiant un loyer supérieur à la normale. Par exemple : une vue exceptionnelle (monument, panorama), une grande terrasse privée, des équipements de luxe ou tout autre atout rare difficile à trouver sur le marché locatif classique.

‍

En pratique, le propriétaire doit indiquer dans le bail le montant et la motivation précise du complément de loyer. Ce complément reste une exception : il ne doit pas servir à compenser un simple dépassement de loyer plafond, mais rétribuer un avantage unique du logement.

‍

❌ Cas interdits (depuis août 2022)

La loi “pouvoir d’achat” du 16 août 2022 a restreint les possibilités de complément de loyer. Depuis le 18 août 2022, aucun complément ne peut être appliqué si le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :

• Sanitaires sur le palier (toilettes extérieures au logement)
• Traces d’humidité ou infiltrations sur les murs
• Diagnostic énergétique classé F ou G (passoire énergétique)
• Mauvaise isolation : fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors bouches de ventilation)
• Vis-à-vis inférieur à 10 mètres (forte promiscuité avec le voisinage)
• Infiltrations ou inondations venant de l’extérieur du logement
• Problèmes d’évacuation d’eau récurrents (ex : refoulement, engorgement)
• Installation électrique dégradée (non conforme ou dangereuse)
• Mauvaise exposition de la pièce principale (manque de luminosité)

‍

👉 En résumé : si votre logement souffre de l’un de ces défauts, le bailleur ne peut pas exiger de complément de loyer, même en présence d’équipements par ailleurs haut de gamme. Ces interdictions protègent le locataire en empêchant un propriétaire de surévaluer un bien de qualité médiocre.

(Références juridiques : Article 140 de la loi ELAN modifié par l’art. 13 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022.)

‍

📬 Que faire si votre loyer dépasse le plafond ?

Vous avez calculé que votre loyer excède le plafond autorisé ? La loi offre des recours. Voici trois étapes à suivre pour contester un loyer illégal et obtenir gain de cause.

‍

1. 📩 Envoyer un courrier au propriétaire

Commencez par une demande de régularisation à l’amiable. Écrivez à votre bailleur (de préférence par lettre recommandée avec AR) en mentionnant : le loyer maximum légal calculé, le dépassement constaté et votre demande de mettre le bail en conformité (baisse de loyer via un avenant). Invitez le propriétaire à répondre sous un délai d’un mois. Cette première démarche amiable est conseillée pour tenter un accord sans conflit. Le propriétaire peut ainsi prendre conscience de l’illégalité et corriger le tir spontanément.

‍

2. 🧾 Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)

Sans réponse sous un mois, ou en cas de refus injustifié du bailleur, vous pouvez saisir la CDC de Paris. Il s’agit d’un organisme gratuit et paritaire (représentants de locataires et de propriétaires) qui propose une médiation amiable. Déposez un dossier expliquant le dépassement de loyer et votre demande de diminution. La CDC convoquera les parties afin de trouver un accord. Si une conciliation aboutit, un avenant au bail doit être signé, avec le nouveau loyer conforme et le remboursement des trop-perçus éventuels depuis le début du bail. (Note : La saisine de la CDC n’est pas forcément obligatoire avant d’aller en justice, mais elle est vivement recommandée pour tenter un règlement à l’amiable.)

‍

3. ⚖️ Saisir le tribunal judiciaire (en dernier recours)

En cas d’échec de la conciliation, ou si le propriétaire campe sur ses positions, il vous reste la voie judiciaire. Vous pouvez saisir le Juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire de Paris) pour faire valoir vos droits. Le délai de prescription est de 3 ans à partir de la signature du bail : même si vous n’êtes plus dans le logement, vous pouvez agir jusqu’à 3 ans après pour réclamer justice. Le juge pourra ordonner une baisse rétroactive du loyer au niveau légal et condamner le bailleur à rembourser les loyers trop-perçus (avec intérêts le cas échéant). Des décisions de justice récentes (par ex. jugement de novembre 2020) ont donné raison à des locataires, encourageant ainsi à ne pas laisser passer ces dépassements.

‍

‍

📉 Que risque un propriétaire en infraction ?

Un bailleur qui pratique un loyer au-dessus du plafond légal s’expose à des sanctions financières et juridiques importantes.

🔻 Sanctions encourues

Depuis fin 2022, la Ville de Paris a le pouvoir de contrôler et sanctionner directement les abus de loyers (compétence auparavant du préfet). Après signalement par un locataire et mise en demeure restée sans effet, la Ville peut infliger une amende administrative allant jusqu’à 5 000 € (propriétaire particulier) ou 15 000 € (personne morale, ex. SCI ou agence).

Le bailleur fautif devra en outre régulariser le bail au niveau légal. Même en cas d’amende, le locataire conserve la possibilité de saisir le juge civil pour obtenir la restitution des trop-perçus et la modification officielle du contrat de bail. En parallèle, un locataire lésé peut demander des dommages-intérêts au tribunal pour le préjudice subi du fait d’un loyer illégal.

En pratique, les propriétaires ont donc tout intérêt à respecter l’encadrement des loyers. Les contrôles se sont intensifiés à Paris, et les locataires disposent désormais d’outils pour faire valoir leurs droits (signalement en ligne, action de groupe envisagée par certaines associations, etc.). Un loyer abusif peut coûter cher : outre l’amende, le bailleur devra rembourser les sommes indûment perçues et éventuellement payer les frais de justice.

‍

🧠 Comment éviter de louer un bien au loyer illégal à Paris ?

Pour les futurs locataires, quelques réflexes préventifs permettent d’éviter de signer un bail non conforme.

🕵️‍♀️ Vérifiez toujours le loyer avant de signer.

Ne vous fiez pas aveuglément au montant affiché sur l’annonce. Calculez le loyer plafond autorisé pour le logement (via le simulateur officiel ou en consultant l’arrêté préfectoral). Si le loyer proposé dépasse ce plafond, interrogez le bailleur. Exigez que le bail mentionne clairement le loyer de référence médian, le loyer de référence majoré applicable, ainsi que le complément de loyer le cas échéant. Ces mentions sont obligatoires et un bailleur qui refuse de les indiquer annonce peut-être un loyer non conforme.

‍

📋 Examinez l’état du logement.

Soyez attentif aux caractéristiques du bien. S’il présente l’un des défauts listés plus haut (humidité, passoire énergétique F/G, mauvaise isolation, vis-à-vis proche, etc.), aucun complément de loyer ne peut légalement se justifier. Un logement en mauvais état devrait même vous alerter sur le sérieux du propriétaire. N’hésitez pas à demander le DPE, à vérifier la ventilation, l’électricité, etc., car ces éléments ont un impact sur la légalité du loyer.

‍

🤝 Faites-vous accompagner si besoin.

Pour les moins aguerris, faire appel à un professionnel de l’immobilier peut être judicieux, même pour une location. Un chasseur immobilier (mandaté par le locataire) ou une association de locataires peut vous aider à vérifier la conformité du bail, à négocier avec le bailleur et à éviter les pièges courants. Par exemple, chez MeCaza, nos chasseurs s’assurent que les logements visités respectent l’encadrement des loyers, vous évitant ainsi de mauvaises surprises.

‍

✅ Conclusion : restez informé pour être protégé

Le marché locatif parisien est complexe, mais des outils existent pour repérer et contester un loyer illégal.

‍En résumé :

• Calculez toujours le loyer plafond applicable avant de louer, et comparez-le au loyer demandé.
• Contestez tout complément de loyer non justifié par un avantage exceptionnel.
• Faites appel à la CDC ou signalez le dépassement à la Ville si nécessaire, sans tarder.
• En cas de litige, n’hésitez pas à saisir le juge pour faire respecter vos droits, dans le délai de 3 ans.
• En amont, entourez-vous de conseils (professionnels ou associatifs) pour éviter de vous engager dans un bail non conforme.

👉 En 2025, la vigilance du locataire est plus que jamais un gage de protection… et d’économies !

Prenez le temps de vous informer sur vos droits, afin de louer sereinement un logement au juste prix, conforme à la loi.

‍

‍