Quelle plus value sur une résidence principale ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté, la plus-value réalisée est en principe taxée sur les plus values immobilières. Toutefois, si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, il peut bénéficier de cette exonération totale d’impôt.

Dans cet article, nous expliquons les conditions d’exonération, comment est calculée la plus-value, et ce qu’il faut savoir sur la fiscalité immobilière.

‍

‍

Définition de la plus-value immobilière et règles fiscales

1. Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier, calculé en soustrayant le prix d’acquisition du prix de vente. Ce bénéfice est soumis à taxation, sauf exonération spécifique.

Exemple concret :

• Achat d’un appartement en 2015 à 200 000 €.
• Revente en 2025 à 300 000 €.
• La value réalisée est de 100 000 €.

Cependant, il faut noter que le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) et de certains travaux réalisés sur le bien. À l’inverse, le prix de vente peut être diminué des frais liés à la transaction, comme les frais d’agence.

Ainsi, dans certains cas, ces ajustements permettent de réduire le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, l’impôt dû.

‍

2. Quand la plus-value est-elle taxée ?

La taxation de la plus-value immobilière intervient au moment de la cession du bien. Elle est soumise à deux niveaux d’imposition :

✅ 19 % d’impôt sur le revenu

✅ 17,2 % de prélèvements sociaux

Ce qui représente un total de 36,2 % de taxation sur la plus-value imposable.

‍

Exemple de calcul de l’imposition :

Si la plus-value imposable est de 50 000 €, le vendeur devra s’acquitter d’environ 18 100 € d’impôts (9 500 € d’impôt sur le revenu + 8 600 € de prélèvements sociaux).

Toutefois, certains abattements pour durée de détention permettent de réduire progressivement cette charge fiscale, voire de la supprimer après 30 ans de détention.

‍

3. Qui est concerné par cette imposition ?

L’impôt sur la plus-value immobilière concerne toutes les transactions immobilières où un gain est réalisé, notamment dans les cas suivants :

✔️ Vente d’une résidence secondaire : Contrairement à une résidence principale, une résidence secondaire est soumise à l’imposition sur la plus-value, sauf exceptions.

✔️ Vente de terrains, forêts ou biens locatifs : Tout bien immobilier non occupé en tant que résidence principale est concerné.

✔️ Vente d’un logement autre que la résidence principale : Si le bien vendu ne constitue pas la résidence principale du vendeur au moment de la vente, la plus-value est imposable, sauf exonération spécifique.

✔️ Vente d’un bien immobilier détenu via une SCI : Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la plus-value réalisée est directement imposée entre les mains des associés. En revanche, si la SCI est à l’impôt sur les sociétés (IS), la plus-value est intégrée au résultat fiscal de la société.

✔️ Échange ou partage d’un bien dans le cadre d’un divorce ou d’un héritage : En cas de partage d’un bien immobilier à l’amiable entre ex-conjoints ou héritiers, la taxation peut s’appliquer si l’un des bénéficiaires revend immédiatement sa part avec un gain.

Dans ces situations, il est essentiel de bien anticiper la fiscalité applicable et de se renseigner sur les exonérations possibles.

‍

Exonération de la plus-value pour la résidence principale

1. Conditions pour être totalement exonéré

Un vendeur peut être totalement exonéré de taxation sur la plus-value immobilière si le bien constitue la résidence principale du vendeur au 1er janvier de l’année de la cession.

‍

Les conditions requises pour l’exonération :

✔️ Le bien doit être l’habitation principale habituelle et effective du vendeur.

✔️ Il doit être occupé la majeure partie de l’année précédant la vente.

✔️ Les dépendances immédiates (garage, cave) doivent être vendues simultanément.

‍

2. Délais à respecter pour l’exonération

L’exonération s’applique uniquement si la mise en vente est effectuée dans un délai normal après que le bien ait cessé d’être la résidence principale.

📌 À noter :

Si le vendeur quitte le logement plus d’un an avant la vente, il risque de perdre l’exonération et d’être taxé sur les plus values immobilières.

‍

Influence de la durée de détention sur l’exonération

1. Les abattements pour durée de détention

Si le bien vendu n’est pas une résidence principale, la plus-value peut bénéficier d’un abattement progressif en fonction des années de détention.

‍

Cela signifie que si le bien est détenu plus de 22 ans, l’impôt sur la plus-value est exonéré, et après 30 ans, les prélèvements sociaux sont également supprimés.

‍

Déclaration et paiement de l’impôt sur la plus-value

1. Qui gère la déclaration et le paiement ?

Le notaire est chargé de :

📌 Calculer le montant exact de la plus-value imposable.

📌 Établir la déclaration fiscale.

📌 Verser l’impôt dû directement au Trésor Public.

L’imposition est prélevée immédiatement lors de la vente, même si le paiement du bien se fait en plusieurs fois.

‍

2. Quand doit-on déclarer la plus-value ?

La déclaration de la plus-value immobilière doit être intégrée à la déclaration de revenus pour l’année suivant celle du transfert du bien.

Exemple :

• Vente réalisée le 31 décembre 2024.
• La plus-value est déclarée aux impôts en 2025.

‍

Cas particuliers et exonérations spécifiques

1. Exonération pour les ventes inférieures à 15 000 €

Si le prix de vente d’un bien est inférieur à 15 000 €, la plus-value réalisée n’est pas imposable.

‍

2. Exonération pour vente à un organisme social

Si le bien est vendu à un organisme de logement social, il peut être exonéré de plus value sous certaines conditions.

‍

3. Exonération pour non-résidents

Un vendeur non-résident fiscal français peut bénéficier d’une exonération sous certaines conditions, notamment s’il a été résident en France pendant au moins 2 ans avant la vente.

‍

Lisez cet article pour savoir comment vendre votre résidence principale.

‍

Conclusion

L’exonération de la plus-value immobilière sur la résidence principale est un avantage fiscal majeur, permettant de vendre son bien sans taxation.

Cependant, il est important de respecter certaines conditions pour bénéficier de cette exonération :

• Occuper le bien comme résidence principale.
• Le vendre dans un délai raisonnable après départ.
• Respecter les règles de l’administration fiscale.

Avant de vendre, il est recommandé de consulter un notaire ou un expert fiscal pour optimiser sa stratégie patrimoniale et éviter toute mauvaise surprise.

‍

❓ FAQ

1. Une résidence principale doit-elle être déclarée pour bénéficier de l’exonération ?

Non, l’administration fiscale considère automatiquement qu’un bien est une résidence principale s’il est occupé de manière habituelle et effective.

‍

2. Une exonération est-elle possible pour une résidence secondaire ?

Non, sauf si le vendeur réinvestit la totalité du prix de vente dans l’achat d’une nouvelle résidence principale sous 2 ans.

‍

3. Comment éviter d’être taxé sur les plus-values immobilières ?

L’exonération s’applique automatiquement pour la résidence principale. Pour d’autres biens, il faut privilégier une détention longue durée (22 à 30 ans) pour bénéficier d’abattements progressifs.

‍