6 façons de gagner de l'argent dans l'immobilier

Gagner de l’argent grâce à l’immobilier n’est plus réservé aux millionnaires. Que vous ayez 10 000 € d’épargne ou un projet ambitieux à plusieurs centaines de milliers d’euros, il existe aujourd’hui des solutions adaptées à tous les profils. Location meublée, revente avec plus-value, achat dans le neuf ou placement en SCPI… chaque stratégie a ses avantages, son niveau d’implication et son potentiel de rentabilité. Dans cet article, on vous explique concrètement comment l’immobilier peut devenir une vraie source de revenus, et comment bien démarrer sans se tromper.

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1. Investir dans la location longue durée

La location longue durée reste aujourd’hui l’une des manières les plus fiables et accessibles de gagner de l’argent avec l’immobilier. Voici comment cette stratégie fonctionne concrètement, et pourquoi elle continue de séduire de nombreux investisseurs.

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🔁 Le principe : louer un bien sur le long terme

La location longue durée consiste à acheter un bien immobilier que vous mettez en location avec un bail classique de trois ans (ou un an si vous louez meublé). Ce modèle permet de percevoir un loyer mensuel régulier, et de rembourser votre crédit immobilier avec les loyers encaissés. En fonction de votre montage financier, vous pouvez même dégager un excédent mensuel, appelé cashflow positif, une fois toutes les charges déduites.

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💡 Une stratégie patrimoniale sur le long terme

Ce type d’investissement est particulièrement intéressant si vous avez un objectif de constitution de patrimoine. Vous remboursez progressivement votre crédit grâce au locataire, tout en bénéficiant de la valorisation annuelle du marché. À la revente, le capital est souvent entièrement remboursé, et la plus-value peut être significative si le bien est bien situé.

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🏙️ Où investir en location longue durée ?

Le secret de la rentabilité, c’est la localisation. Il faut choisir une ville ou un quartier où la demande locative est forte. Les centres-villes bien desservis, les zones étudiantes, les quartiers proches des hôpitaux ou des bassins d’emploi sont des valeurs sûres. Ces zones garantissent une bonne rotation des locataires et réduisent le risque de vacance locative.

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 160 000 € à Rennes, loué 700 € par mois. Avec un prêt sur 20 ans à un taux de 3,2 %, les mensualités s’élèvent à environ 900 € (assurance incluse). Il faudra peut-être compléter légèrement au début, mais dans 5 à 10 ans, le projet peut devenir autofinancé, voire rentable chaque mois.

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⚖️ Louer vide ou meublé : deux approches différentes

En location vide, vous signez un bail de trois ans. C’est la solution la plus simple, avec moins de gestion, mais aussi des loyers souvent plus bas. En location meublée, vous signez pour un an renouvelable, mais vous pouvez demander un loyer plus élevé. En choisissant le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous bénéficiez d’avantages fiscaux puissants : vous amortissez la valeur du bien et réduisez fortement vos impôts.

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🛠 Déléguer ou gérer soi-même

Si vous ne souhaitez pas gérer vous-même la location, vous pouvez passer par une agence immobilière. Comptez environ 3à 6% du loyer annuel pour cette prestation. C’est un bon compromis si vous n’habitez pas à proximité du bien ou si vous manquez de temps. Mais attention à bien choisir un gestionnaire réactif et transparent.

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📈 Rentabilité et sécurité

L’avantage de la location longue durée, c’est sa stabilité. Vous n’avez pas besoin de trouver un nouveau locataire tous les mois comme en location courte. Le modèle est moins cher en gestion, plus prévisible, et surtout, il vous permet de construire un projet rentable sur la durée.

En misant sur un bon emplacement, en calculant précisément vos charges et en optimisant la fiscalité, vous pouvez espérer une rentabilité nette de 3 à 6 % par an, avec un actif immobilier valorisé d’année en année.

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2. Faire de la location courte durée (Airbnb, Booking, etc.)

De plus en plus d’investisseurs se tournent vers la location courte durée pour booster leur rentabilité. En proposant leur bien à la nuitée ou à la semaine sur des plateformes comme Airbnb ou Booking, ils peuvent souvent doubler, voire tripler les revenus locatifs par rapport à la location classique.

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🎯 Le principe : louer à des voyageurs ou professionnels

La location courte durée repose sur un fonctionnement simple. Vous mettez à disposition un appartement ou un studio meublé, souvent pour une ou deux nuits, à des touristes, des voyageurs d’affaires, ou des personnes de passage. À Paris, Bordeaux, Marseille ou Nice, la demande est continue, surtout dans les centres-villes.

Le locataire ne signe pas de bail longue durée. Il réserve en ligne, paie à l’avance, et reste en moyenne quelques jours. Cela signifie que le bien peut générer plusieurs loyers "complets" sur un mois, surtout si vous atteignez un bon taux d’occupation.

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💶 Une rentabilité plus élevée que la location classique

C’est le principal avantage de ce modèle. Pour un bien équivalent, la location courte durée permet d’obtenir des revenus bruts souvent de 2 à 3 fois supérieurs à la location vide. Par exemple, un studio loué 700 € en location longue peut générer entre 1 500 et 2 000 € bruts par mois sur Airbnb avec un bon taux de remplissage.

Cette rentabilité est particulièrement intéressante si vous avez un crédit à rembourser ou si vous cherchez à dégager un cashflow positif dès la première année.

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🧹 Une gestion plus exigeante

Le revers de la médaille, c’est la gestion. À chaque rotation de locataire, il faut assurer le ménage, la remise des clés, le linge propre, les réponses aux messages. Si vous ne déléguez pas, cela devient vite un temps plein.

Heureusement, il existe des conciergeries ou des prestataires spécialisés qui prennent en charge toute la logistique. Comptez environ 20 à 25 % de commission sur le chiffre d’affaires pour un service tout compris. Cela réduit vos revenus, mais simplifie totalement la gestion.

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📍 Zones tendues et réglementation locale

Avant de vous lancer, vérifiez que la location courte durée est autorisée dans la ville où vous investissez. À Paris, Lyon ou Bordeaux, vous devez souvent faire une demande d’autorisation, voire changer l’usage du bien si ce n’est pas votre résidence principale.

Certaines communes limitent fortement le nombre de jours de location (120 jours par an maximum à Paris pour une résidence principale). D'autres interdisent complètement cette activité dans certaines zones.

Il est donc indispensable de se renseigner en mairie avant d’acheter. Louer illégalement peut entraîner de fortes amendes.

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📊 Exemple concret de rentabilité

Prenons un T2 à Marseille acheté 150 000 €, frais inclus. Meublé avec goût et bien noté sur Airbnb, il peut être loué 80 € la nuit, avec un taux d’occupation de 70 %. Cela représente environ 1 680 € brut par mois, soit plus de 20 000 € par an.

En déduisant les charges, frais de gestion et impôts, il est possible de dégager un cashflow net positif de 300 à 600 € par mois, selon le montage. À condition d’avoir bien calibré le projet dès le départ.

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3. Gagner de l’argent avec l’achat-revente (flipping)

Acheter un bien, le rénover, et le revendre plus cher : c’est une stratégie rapide pour générer un bénéfice important en une seule opération. Le flipping attire ceux qui veulent un retour sur investissement rapide, à condition d’être bien préparé.

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💼 Le principe : créer de la valeur pour revendre vite

Dans l’achat-revente, l’objectif n’est pas de louer le bien, mais de le revendre avec une plus-value. Cela passe le plus souvent par des travaux de rénovation, une optimisation du bien ou une bonne négociation à l’achat.

Par exemple, un appartement ancien mal agencé, ou un bien vendu en dessous du marché car il est resté longtemps en vente, peut être acheté à 150 000 €, rénové pour 30 000 €, et revendu 230 000 € dans une zone tendue. Si le projet est bien exécuté, le bénéfice net après frais et impôts peut dépasser les 30 000 €.

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🧠 Bien acheter pour mieux revendre

La clé du succès, c’est l’achat. Il faut trouver un bien à fort potentiel, à un prix inférieur au marché. Cela demande de la réactivité, une bonne connaissance des prix locaux, et parfois des contacts off-market.

Les biens à fort levier sont souvent :

• Mal présentés dans l’annonce,
• À rénover entièrement,
• Mal situés dans l’immeuble (rez-de-chaussée, sans ascenseur),
• Ou vendus rapidement suite à une succession ou un divorce.

Dans ce type de projet, chaque euro économisé à l’achat augmente votre marge à la revente.

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🔨 Gérer les travaux et le budget

Les rénovations sont l'étape la plus critique. Il faut être très rigoureux sur le budget, les délais, et la qualité. Un chantier mal géré peut plomber la rentabilité, voire vous faire perdre de l’argent.

Si vous n’avez pas l’habitude, il est préférable de s’entourer d’un maître d’œuvre ou d’un architecte. Comptez 1 000 à 1 500 € du m² pour une rénovation complète dans une grande ville.

Les travaux doivent viser à valoriser le bien pour le futur acheteur : cuisine neuve, salle de bain moderne, isolation, mise aux normes. Il ne s’agit pas de se faire plaisir, mais de répondre aux attentes du marché local.

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📉 Anticiper la fiscalité sur la plus-value

Contrairement à la résidence principale, un bien revendu peu après l’achat est soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Si vous réalisez plusieurs opérations par an, vous pouvez même être requalifié en marchand de biens, avec des obligations spécifiques.

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat + frais + travaux justifiables. Elle est taxée à 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) si vous êtes un particulier.

Il est donc indispensable de prévoir la fiscalité dès le début, et d’intégrer une marge suffisante pour que le projet reste rentable après impôts.

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🧮 Exemple concret

Un investisseur achète un T2 à Toulouse à 135 000 €. Il engage 25 000 € de travaux, paie 10 000 € de frais (notaire, diagnostics, divers). Il revend le bien 200 000 € six mois plus tard.

La plus-value brute est de 30 000 €. Après impôts ( environ 10 000 €), il lui reste 20 000 € nets, en six mois. Ce type de projet peut être très rentable s’il est bien maîtrisé, mais comporte aussi plus de risques que la location classique.

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4. Investir via la pierre-papier (SCPI, foncières cotées)

Si vous voulez investir dans l’immobilier sans acheter un bien physique, sans gérer de locataire, ni passer chez le notaire, les SCPI sont une excellente alternative. Ce placement immobilier indirect vous permet de générer des revenus passifs, avec une mise de départ relativement accessible.

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🏢 Le principe : investir dans des parts de sociétés immobilières

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) collecte des fonds auprès d’investisseurs, et les utilise pour acheter des biens professionnels (bureaux, commerces, cliniques, résidences seniors…). En contrepartie, chaque investisseur touche une part des loyers collectés, proportionnelle à son investissement.

C’est un produit totalement passif. Vous n’avez aucune gestion, aucun entretien à prévoir. La SCPI gère les acquisitions, les baux, les travaux, et la redistribution des loyers.

Ce fonctionnement en fait un placement particulièrement adapté aux personnes qui ne veulent pas s’occuper d’un bien immobilier, ou qui souhaitent diversifier leur patrimoine sans effort.

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📈 Un rendement stable entre 4 et 6 % brut

La majorité des SCPI distribuent aujourd’hui un rendement brut annuel entre 4 et 6 %, selon la société de gestion et la typologie des biens. C’est plus que le Livret A (1,7% en août 2025) et plus stable que les marchés financiers.

Certaines SCPI spécialisées (santé, logistique, Europe) affichent même des rendements supérieurs, autour de 6,5 % brut. Mais attention : plus le rendement est élevé, plus le risque potentiel l’est aussi.

(Source : Avenue des Investisseurs – SCPI 2025)

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💰 Accessibilité et fiscalité à anticiper

Il est possible d’investir en SCPI à partir de 200 à 1 000 € selon les sociétés. Ce faible ticket d’entrée permet de commencer petit, ou de tester le produit avant d’investir davantage.

Cependant, les loyers versés sont considérés comme revenus fonciers, et donc imposés selon votre tranche marginale d’imposition, + 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vous êtes fortement imposé, mieux vaut loger vos SCPI dans une assurance-vie pour profiter d’une fiscalité plus douce à long terme.

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🧱 Aucun bien physique, mais un patrimoine solide

L’avantage de la SCPI, c’est la diversification. Avec une seule part, vous devenez indirectement propriétaire d’une centaine de biens répartis dans plusieurs zones géographiques. C’est un bon moyen de lisser les risques locatifs et de profiter du dynamisme immobilier sans vous exposer à un locataire unique.

En revanche, il faut bien comprendre que vous ne détenez pas les murs, mais des parts. La valeur de ces parts peut évoluer, et leur revente n’est pas toujours instantanée. Il faut donc considérer les SCPI comme un placement à moyen ou long terme (au moins 8 à 10 ans).

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📍 Pour qui est-ce adapté ?

Les SCPI conviennent parfaitement :

• aux personnes qui ne veulent pas gérer un bien immobilier,
• aux expatriés non-résidents,
• aux épargnants qui cherchent des revenus réguliers et passifs,
• ou à ceux qui veulent compléter leur retraite avec un complément de revenu.

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5. Acheter dans le neuf en VEFA pour louer

Acheter un bien immobilier dans le neuf, c’est investir dans un logement qui n’existe pas encore, mais qui sera livré clé en main dans les mois à venir. On parle alors d’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Cette stratégie séduit de nombreux investisseurs en 2025, grâce à ses avantages fiscaux, ses garanties, et ses performances énergétiques.

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🧱 Le principe : acheter sur plan pour louer dès la livraison

En VEFA, vous signez un contrat avec un promoteur qui construit le logement. Vous commencez à payer le bien par étapes, au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Une fois livré, vous pouvez immédiatement le louer. L'objectif est de rentabiliser l’investissement dès les premières semaines après livraison.

Le logement étant neuf, vous attirez plus facilement des locataires exigeants (actifs, familles, seniors), et vous évitez les grosses dépenses de rénovation pendant plusieurs années.

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💰 Des avantages fiscaux et financiers non négligeables

Acheter dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % du prix du bien contre 7 à 8 % dans l’ancien. C’est une économie directe, souvent plusieurs milliers d’euros.

Autre atout : certains programmes sont éligibles à la TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) si le bien se situe en zone ANRU ou QPV. Cela concerne souvent les projets situés dans des quartiers en reconversion. À Nantes, par exemple, un T2 vendu 190 000 € TTC peut vous revenir à moins de 180 000 € avec la TVA réduite, selon les cas.

De plus, si vous faites appel à un chasseur immobilier comme MeCaza, l’accompagnement est gratuit dans le neuf, car rémunéré par le promoteur. Un vrai levier pour être bien accompagné, sans frais cachés.

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🌿 Un logement plus économe et plus attractif

Tous les logements neufs livrés depuis 2022 respectent la norme RE2020, la nouvelle réglementation environnementale. Cela garantit un DPE A ou B, des factures d’énergie réduites et une meilleure qualité de vie pour le locataire.

C’est un argument commercial fort : un appartement neuf se loue généralement plus vite et plus cher qu’un bien ancien mal isolé. Il est aussi plus durable : pas de travaux à prévoir, pas de rénovation énergétique à court terme.

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📆 Un projet qui demande de l’anticipation

L’inconvénient principal de la VEFA, c’est le délai. Il faut souvent 12 à 24 mois entre la signature et la livraison du bien. Pendant ce temps, vous commencez à rembourser le prêt, mais le bien ne génère pas encore de loyers. Heureusement, vous ne payez que les intérêts intercalaires, débloqués à chaque appel de fonds.

Ce temps d’attente peut être mis à profit pour peaufiner votre stratégie locative, anticiper la mise en gestion, et finaliser vos démarches bancaires.

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📍 Exemple concret

Un investisseur achète un studio neuf à Montpellier pour 155 000 €, livré dans 18 mois. Il prévoit de le louer 620 € par mois dès la livraison. Grâce à des frais de notaire réduits ( environ 4 500 €) et aucun gros travaux à prévoir, il peut dégager une rentabilité nette autour de 4,5 à 5 %, tout en valorisant un actif de qualité sur le long terme.

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6. Optimiser fiscalement via le démembrement, la SCI ou le déficit foncier

Parfois, le vrai levier de rentabilité ne réside pas dans le bien lui-même… mais dans la manière dont vous investissez. En structurant intelligemment votre achat via une SCI, un démembrement de propriété ou un déficit foncier, vous pouvez réduire vos impôts, anticiper une transmission, ou augmenter votre rentabilité nette sans prendre plus de risques.

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🧾 Créer une SCI pour investir à plusieurs ou transmettre

La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil courant pour acheter à deux, à plusieurs, ou en famille. Elle permet de détenir un bien immobilier sous forme de parts sociales. C’est particulièrement utile :

• pour investir à plusieurs sans indivision,
• pour transmettre à ses enfants via une donation de parts,
• pour faciliter la gestion d’un patrimoine locatif.

En SCI, vous pouvez choisir l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS), selon votre stratégie. Ce choix fiscal a des conséquences sur vos déclarations, vos amortissements et vos plus-values. Il est donc important d’être bien conseillé avant de se lancer.

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🪙 Le démembrement de propriété : un outil puissant de transmission

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété (la “coque” du bien) de l’usufruit (le droit de l’utiliser ou de percevoir les loyers). C’est un montage très utilisé pour :

• transmettre un bien à ses enfants tout en gardant les revenus,
• ou investir à moindre coût en n’achetant que la nue-propriété.

Par exemple, acheter la nue-propriété d’un bien à 60 % de sa valeur et récupérer l’usufruit au bout de 15 ou 20 ans permet de se constituer un patrimoine sans gestion, à un prix réduit.

C’est une stratégie patrimoniale, idéale pour les investisseurs patients ou les parents qui préparent leur succession.

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🛠 Le déficit foncier pour réduire ses impôts

Si vous louez un bien en location vide et que vous réalisez des travaux importants, vous pouvez déclarer un déficit foncier. Cela signifie que vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) dépassent vos revenus fonciers.

Dans ce cas, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global, ce qui diminue directement votre impôt sur le revenu. Le surplus est reportable sur les années suivantes. Ce mécanisme est puissant pour les foyers fiscalisés, et permet de rénover un bien tout en payant moins d’impôt.

Attention : seuls certains types de travaux sont éligibles. Les travaux de gros œuvre ou d’amélioration sont souvent déductibles, mais pas ceux liés à la construction ou à l’agrandissement.

📍 Exemple d’optimisation concrète

Un couple crée une SCI pour acheter un immeuble à rénover à Reims. Ils optent pour une imposition à l’IS, ce qui leur permet d’amortir la valeur du bien et de réduire leur bénéfice imposable. En parallèle, ils engagent 40 000 € de travaux la première année et bénéficient d’un déficit foncier important. Ils économisent ainsi plus de 5 000 € d’impôts dès la première année, tout en valorisant leur bien pour la revente.

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✅ Conclusion : L’immobilier, un levier puissant pour gagner de l'argent

Que vous choisissiez de louer sur le long terme, d’exploiter un bien en Airbnb, de revendre après rénovation, d’investir dans la pierre-papier ou dans le neuf, l’immobilier reste l’un des meilleurs moyens de gagner de l’argent durablement. Avec un bon projet, vous pouvez générer des revenus passifs, construire un patrimoine solide et même optimiser votre fiscalité.

Chaque stratégie a ses avantages, ses contraintes, et ses subtilités. L’important, c’est de choisir celle qui correspond à votre profil : temps disponible, appétence pour le risque, capacité d’emprunt, fiscalité… Il n’existe pas une seule bonne méthode, mais la vôtre, à condition de l’exécuter avec rigueur.

Et si vous ne savez pas par où commencer, vous pouvez toujours vous faire accompagner. Chez MeCaza, nos chasseurs immobiliers vous aident à trouver le bon bien, dans la bonne ville, au bon prix que ce soit pour un projet locatif, un achat dans le neuf ou un investissement patrimonial. Vous gagnez du temps, vous sécurisez vos décisions, et vous avancez avec un expert à vos côtés.

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