Buying jointly in 2026: A complete guide, risks and new laws

Dans un marché immobilier 2026 marqué par la remontée des taux/la stabilisation, l'indivision reste le levier privilégié pour augmenter sa capacité d'emprunt à plusieurs.

Acheter un bien immobilier à plusieurs peut sembler complexe, mais l’achat en indivision offre une solution simple et souple pour concrétiser un projet commun. Que vous soyez en couple, entre amis ou membres d’une même famille, ce mode d’acquisition vous permet de partager un investissement tout en conservant vos parts respectives.

Pourtant, cette formule comporte aussi des règles spécifiques, des avantages certains... et des risques à ne pas négliger.

Dans ce guide complet 2025, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir sur l’achat en indivision : qui peut y recourir, comment cela fonctionne, combien cela coûte, quels sont les pièges à éviter, et pourquoi ce mode d’achat séduit de plus en plus de Français.

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Qu’est-ce que l’achat en indivision ?

L’indivision immobilière intrigue autant qu’elle séduit. Avant d’entrer dans le détail, voyons précisément ce que ce mode d’achat implique d’un point de vue légal et pratique.

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Définition légale et juridique

L'achat en indivision est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes d’acheter ensemble un bien immobilier. Chaque acheteur, appelé indivisaire, possède une part du bien exprimée en quote-part. Juridiquement, cette situation est régie par les articles 815 et suivants du Code civil français.

Cela signifie que, même si la répartition est différente (ex : 60 % pour l’un et 40 % pour l’autre), tous les indivisaires sont propriétaires ensemble du bien dans son ensemble et non d'une partie physique spécifique.

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L’origine et les situations typiques d’indivision

L’indivision peut naître de deux façons :

• Volontairement, lors d’un achat immobilier commun (couples, amis, membres de la famille, associés…).
• Par défaut, notamment à la suite d’une succession.

C’est une solution simple, rapide et économique pour devenir propriétaire à plusieurs sans créer de société.

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Qui peut acheter en indivision ?

Acheter à plusieurs n’est pas réservé à un profil unique. Explorons les différentes catégories de personnes qui peuvent recourir à cette solution.

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Couples (mariés, pacsés, concubins)

Les couples non mariés ou pacsés sont souvent les premiers concernés par l’achat en indivision. Contrairement aux couples mariés sous le régime de la communauté, ils doivent préciser leurs parts respectives dans l’acte d’achat, sinon chacun est réputé propriétaire à parts égales.

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Amis, membres d’une même famille

Deux frères, une mère et sa fille, un groupe d’amis... L’indivision permet à tous de mettre en commun des moyens pour acquérir un bien qu’ils n’auraient pas pu s’offrir seuls.

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Investisseurs et associés

C’est aussi un mode d’achat utilisé dans des contextes d’investissement immobilier. Deux associés peuvent acheter un immeuble ou un appartement pour le louer ensuite.

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Comment fonctionne l’achat en indivision ?

L’achat en indivision suit des règles précises. Voici comment s’organise concrètement la propriété partagée et la vie commune autour d’un bien.

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Répartition des parts (quote-parts)

Lors de l’acquisition, les notaires déterminent les quotes-parts en fonction des apports financiers de chacun. Il est crucial de bien indiquer ces parts dans l’acte notarié pour éviter toute ambiguïté.

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Rédaction d’une convention d’indivision

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, la convention d’indivision est fortement recommandée. Elle permet :

• De fixer les règles de gestion (entretien, location, revente...),
• D’éviter les conflits,
• De donner un cadre clair à la relation entre indivisaires.

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Gestion du bien au quotidien

Les décisions importantes (vente, travaux lourds...) doivent être prises à l’unanimité. En revanche, les actes d’administration courante peuvent être décidés à la majorité des 2/3, si une convention le prévoit.

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Pourquoi choisir l’achat en indivision en 2026 ?

Opter pour ce mode d’acquisition présente des bénéfices stratégiques, tant sur le plan financier que pratique. Dans un contexte immobilier où l'apport personnel est redevenu la clé de voûte des dossiers de financement, l'indivision s'impose comme la solution la plus agile.

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Mutualisation du budget et effet de levier

C’est le moteur principal de ce choix : acheter à plusieurs permet de réunir un capital initial plus important. En 2026, face à des conditions d'octroi de crédit qui restent sélectives, l'indivision permet de :

• Augmenter sa capacité d’emprunt en additionnant les revenus de chaque co-indivisaire.
• Accéder à des biens "premium" ou à de plus grandes surfaces (maisons familiales, immeubles de rapport) inaccessibles en solo.
• Réduire l'impact des charges fixes (taxe foncière, assurance habitation, entretien) qui sont divisées au prorata des quotes-parts.

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Facilité d’accès et agilité administrative

Contrairement à la création d'une structure sociétale (type SCI), l'indivision est un mécanisme "prêt à l'emploi". Elle est particulièrement plébiscitée par :

• Les jeunes actifs : Pour un premier achat, elle évite les frais de rédaction de statuts et les coûts d'immatriculation au RCS.
• Les familles monoparentales ou recomposées : Elle offre une structure juridique simple pour sécuriser l'habitat sans la lourdeur d'une gestion comptable annuelle.
• La rapidité : L'indivision naît spontanément lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, sans délai supplémentaire.

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Intérêt patrimonial et fiscalité maîtrisée

L’indivision offre une grande souplesse dans la gestion du patrimoine, à condition d'être bien encadrée :

• Répartition sur-mesure : Chaque acheteur est propriétaire à hauteur de sa contribution réelle. Si l'un apporte 70 % et l'autre 30 %, l'acte reflète cette réalité exacte, protégeant ainsi le patrimoine de chacun.
• Optimisation des coûts de transmission : En 2026, l'indivision reste un outil de transmission fluide, notamment grâce aux conventions d'indivision qui permettent d'organiser la gestion du bien sur une période déterminée (5 ans renouvelables), évitant les conflits en cas de succession.
• Déficit foncier : Pour un investissement locatif en indivision, chaque membre peut déduire sa part de charges et de travaux de ses propres revenus fonciers, optimisant ainsi sa fiscalité personnelle de manière indépendante.

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Conseil d'expert MeCaza

"En 2026, nous conseillons de doubler systématiquement votre achat en indivision d'une convention d'indivision rédigée devant notaire. Pour un coût modeste, elle permet de fixer par écrit qui paie quoi et comment se passe la sortie, transformant ainsi une situation parfois précaire en une stratégie patrimoniale solide."

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Combien coûte réellement un achat en indivision en 2026 ?

Le prix d’acquisition du bien n'est que la partie émergée de l'iceberg. Pour un achat serein, il est indispensable de budgétiser les frais de mise en place et les coûts de fonctionnement collectif.

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Les droits de mutation (Frais de notaire)

Contrairement à une idée reçue, l'indivision ne génère pas de "surcoût" notarié lors de l'achat. Les frais (droits d'enregistrement, débours et émoluments) sont identiques à un achat classique, soit environ 7 à 8 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.

• La répartition : Le notaire ventile les frais au prorata des quotes-parts. Si vous possédez 60 % du bien, vous réglez 60 % des frais d'acte.
• Point d'attention 2026 : En cas de rachat de la part d'un coindivisaire plus tard (licitation), des droits de partage de 2,50 % s'appliquent sur la valeur nette du bien, sauf cas particuliers de séparation.

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Le partage des charges et des dépenses courantes

L'indivision impose une solidarité de fait, mais la loi prévoit une répartition équitable des coûts de détention :

• Charges fixes : La taxe foncière et les charges de copropriété sont réparties selon la part de propriété de chacun.
• Entretien et travaux : En 2026, avec le renforcement des normes de performance énergétique (DPE), les travaux de rénovation peuvent être votés à la majorité des 2/3 des droits. Chaque indivisaire est alors tenu de contribuer financièrement sous peine de voir sa dette déduite du prix de vente final.

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Le coût de la sécurité : La convention d’indivision

C'est l'investissement le plus rentable pour éviter les litiges. Bien qu'optionnelle, elle est vivement recommandée par les experts MeCaza.

• Honoraires : Comptez entre 500 € et 1 800 € selon la complexité du montage et la valeur des actifs.
• Ce qu'elle inclut : Elle fixe la répartition des dépenses, désigne un gérant si nécessaire, et définit les modalités de sortie (indemnité d'occupation si l'un des membres occupe seul le bien, par exemple).
• Fiscalité : La publication de cette convention au Service de la Publicité Foncière engendre une taxe de publicité foncière de 0,10 % de la valeur du bien.

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Récapitulatif des frais annexes à prévoir

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Le conseil MeCaza

"Pour une gestion transparente, nous conseillons à nos clients d'ouvrir un compte bancaire dédié à l'indivision. En y versant chaque mois une provision pour les charges et les impôts, vous évitez les tensions financières et simplifiez la comptabilité en cas de revente."

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Quels sont les risques et inconvénients ?

Aussi avantageux soit-il, l’achat en indivision n’est pas sans danger. Voici les écueils à anticiper pour éviter les mauvaises surprises.

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Conflits entre indivisaires

L’un des principaux inconvénients de l’achat en indivision est la possibilité de désaccords entre les coindivisaires. Que ce soit sur l’utilisation du bien, la réalisation de travaux ou la gestion locative, les décisions nécessitent souvent un accord unanime, ce qui peut créer des tensions.

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Blocage en cas de désaccord

Sans convention d’indivision bien rédigée, un simple désaccord peut bloquer toute gestion du bien. Il suffit qu’un indivisaire s’oppose à une décision pour paralyser le projet immobilier, notamment en cas de revente ou de travaux d’ampleur.

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Sortie d’indivision et vente forcée

Chaque indivisaire peut, à tout moment, demander la sortie de l’indivision. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le recours au tribunal peut aboutir à la vente forcée du bien, souvent à un prix inférieur à sa valeur réelle.

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Comment sortir d’une indivision ?

L’aventure commune peut s’arrêter un jour. Découvrons les moyens juridiques de mettre fin à une indivision, volontairement ou non.

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Vente du bien à l'amiable

La solution la plus simple est la vente du bien avec l’accord de tous. Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires selon leur quote-part. C’est souvent la voie privilégiée lorsqu’aucun d’entre eux ne souhaite garder le bien.

Bon à savoir : Ce qui a changé avec la loi de mars 2026

Longtemps, l'indivision a été perçue comme un "piège" dès lors qu'un seul membre s'opposait à la vente. La loi du 26 mars 2026 est venue fluidifier ces situations de blocage pour protéger le droit de sortie des propriétaires :

• Le rôle pivot du notaire : Le notaire dispose désormais de pouvoirs de médiation renforcés. En cas de silence ou de refus injustifié d'un indivisaire, le notaire peut dresser un "procès-verbal de difficulté" simplifié qui permet d'accélérer la procédure de vente auprès du juge.
• Majorité contre blocage : S'il n'est plus nécessaire d'obtenir l'unanimité pour les actes de disposition (sous réserve de l'aval du tribunal), la nouvelle loi réduit les délais de réponse imposés aux indivisaires récalcitrants. Le silence ne vaut plus blocage éternel.
• Procédure accélérée : L'objectif est d'éviter que les biens ne restent à l'abandon. Si l'intérêt commun est menacé (dettes de copropriété, dégradation du bâti), la sortie de l'indivision est désormais traitée en priorité par les tribunaux.

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Rachat des parts par un coindivisaire

Un ou plusieurs indivisaires peuvent décider de racheter les parts des autres. Cela permet d’éviter une vente sur le marché et de conserver le bien au sein d’une même famille ou entre partenaires.

Ce que dit la loi (Art. 815-14 et 815-15 du Code civil) : L'indivisaire qui souhaite vendre ses parts doit obligatoirement notifier les autres par acte de commissaire de justice (ex-huissier). Les coindivisaires disposent alors d'un droit de préemption prioritaire.

Nouveauté 2026 : La loi du 7 avril 2026 facilite le financement de ces rachats en simplifiant les délais de réponse. Si vous souhaitez racheter, vous disposez d'un mois pour vous décider et de deux mois pour réaliser l'acte de vente. Passé ce délai, votre droit tombe au profit d'éventuels acheteurs tiers.

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Recours au juge : Vers une sortie simplifiée

En cas de désaccord persistant (un membre refuse de vendre ou de signer), un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire.

La révolution de la loi du 7 avril 2026 :Jusqu'ici, le blocage par un seul membre (silencieux ou opposé) pouvait durer des années. Désormais, le cadre juridique est beaucoup plus strict pour l'opposant :

• Présomption de consentement : Si un indivisaire reste silencieux après une mise en demeure par notaire, le juge peut désormais nommer un représentant pour signer l'acte à sa place. Le silence ne vaut plus "blocage".
• Vente à la majorité des deux tiers (Art. 815-5-1 renforcé) : Si les indivisaires représentant au moins 2/3 des droits souhaitent vendre, le notaire dispose de pouvoirs accrus pour constater le blocage. Le tribunal peut alors autoriser la vente forcée si elle ne porte pas une "atteinte excessive" aux droits des autres.
• Médiation obligatoire : Le rôle du notaire est réaffirmé comme médiateur légal. Avant toute saisie du juge, un procès-verbal de difficulté doit être dressé, ce qui réduit les délais judiciaires de plusieurs mois par rapport à l'ancienne procédure.

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Convention d’indivision : outil indispensable ?

Ce document est souvent la clé d’un projet sans embûches. Focus sur son contenu et son intérêt stratégique.

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Ce que la convention doit contenir

La convention d’indivision permet d’organiser la vie commune autour du bien. Elle peut inclure :

• Les règles de prise de décision,
• La gestion des charges et des revenus locatifs,
• La durée de l’indivision,
• Le sort du bien en cas de séparation ou décès.

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Durée et renouvellement

Elle peut être conclue pour une durée déterminée (jusqu’à 5 ans, renouvelable) ou indéterminée. Une convention bien rédigée protège chaque indivisaire et limite les risques de conflits ou de blocage.

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Comparaison : indivision vs SCI (Société Civile Immobilière)

SCI ou indivision ? Si vous hésitez entre les deux, cette comparaison vous aidera à y voir plus clair selon vos objectifs.

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Avantages de la SCI par rapport à l’indivision

La SCI offre plus de souplesse juridique et fiscale. Elle permet :

• Une gestion plus fluide (les décisions sont prises par le gérant),
• Une transmission facilitée du patrimoine,
• Des montages fiscaux intéressants (donations, démembrement…).

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Quand préférer la SCI ?

La SCI est à privilégier lorsque :

• L’objectif est l’investissement locatif ou la transmission familiale,
• Le bien est de grande valeur,
• Les indivisaires souhaitent anticiper les conflits ou protéger leurs héritiers.

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Table de comparaison : Indivision vs SCI

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Exemples concrets d’achats en indivision réussis

Parlons concret ! Voici des situations réelles où l’achat en indivision a parfaitement fonctionné.

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Témoignages de couples et familles

Claire et Julien, en concubinage, ont acheté un appartement à Paris en indivision. Grâce à une convention rédigée chez le notaire, ils ont clairement établi leurs parts (60/40) et les modalités en cas de séparation. Cela leur a évité tout litige lors de la revente du bien trois ans plus tard.

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Cas d’investissements locatifs

Deux frères, investisseurs, ont acquis un immeuble de rapport à Lyon en indivision. Ils ont mis en place une gestion commune structurée avec une convention précisant la répartition des loyers, des charges et les modalités de revente.

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Conclusion : l’achat en indivision est-il fait pour vous ?

L’achat en indivision reste une solution pratique, souple et rapide pour acquérir un bien immobilier à plusieurs. Toutefois, il convient de bien anticiper les risques, en rédigeant une convention claire et en s'entourant de conseils juridiques adaptés.

Que ce soit pour vivre ensemble, investir ou transmettre, cette formule peut s’adapter à tous les profils, à condition de bien s’informer et de sécuriser chaque étape du projet.

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FAQ : Tout savoir sur l'achat en indivision en 2026

1. Peut-on être bloqué indéfiniment dans une indivision ?

Non. Le Code civil (Art. 815) est formel : "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". En 2026, la Loi de simplification immobilière a encore accéléré les procédures. Si un indivisaire refuse de vendre, les autres peuvent saisir le tribunal pour obtenir une autorisation de vente forcée, une procédure désormais plus rapide pour éviter la dépréciation des biens.

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2. Comment sont répartis les frais de travaux en indivision ?

La règle de base est la répartition au prorata des quotes-parts (vos parts de propriété). Cependant, pour les travaux de conservation urgents (réparation de toiture, chaudière en panne), un seul indivisaire peut décider de les engager seul et demander ensuite le remboursement aux autres. Pour les travaux d'amélioration, l'accord de la majorité des deux tiers est généralement requis.

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3. Quels sont les avantages de l'indivision par rapport à la SCI en 2026 ?

L'indivision brille par sa simplicité et sa gratuité de mise en place. Contrairement à la SCI (Société Civile Immobilière), elle ne nécessite ni rédaction de statuts complexes, ni frais d'immatriculation, ni comptabilité annuelle. C'est la solution idéale pour un achat "coup de cœur" entre conjoints ou amis qui souhaitent limiter les démarches administratives.

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4. Est-il possible d'acheter en indivision avec des apports différents ?

Oui, et c'est même fortement conseillé. Lors de la signature de l'acte chez le notaire, il est crucial d'indiquer la participation réelle de chacun (ex: 70/30 ou 60/40). À défaut de précision, le bien est considéré comme appartenant à chacun par moitié (50/50), ce qui peut léser celui qui a injecté le plus de capital en cas de revente.

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5. Que se passe-t-il en cas de décès d'un des co-indivisaires ?

Sans protection particulière, la part du défunt est transmise à ses héritiers. Pour les couples non mariés, cela signifie que le survivant peut se retrouver en indivision avec sa belle-famille. En 2026, nous recommandons toujours deux solutions pour sécuriser le partenaire : la rédaction d'un testament ou l'insertion d'une indivision agreement including a priority repurchase clause.

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6. Can you sell your joint ownership shares separately?

Yes, you have the right to transfer your shares to a third party. However, the other members of the joint venture have a right of pre-emption. You must inform them by bailiff of your intention to sell; they then have a legal period to buy back your shares as a priority and thus maintain the property in the initial circle.