Achat en indivision : Guide complet 2025 pour acheter à plusieurs en toute sérénité

Acheter un bien immobilier à plusieurs peut sembler complexe, mais l’achat en indivision offre une solution simple et souple pour concrétiser un projet commun. Que vous soyez en couple, entre amis ou membres d’une même famille, ce mode d’acquisition vous permet de partager un investissement tout en conservant vos parts respectives.

Pourtant, cette formule comporte aussi des règles spécifiques, des avantages certains... et des risques à ne pas négliger.

Dans ce guide complet 2025, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir sur l’achat en indivision : qui peut y recourir, comment cela fonctionne, combien cela coûte, quels sont les pièges à éviter, et pourquoi ce mode d’achat séduit de plus en plus de Français.

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🧾Qu’est-ce que l’achat en indivision ?

L’indivision immobilière intrigue autant qu’elle séduit. Avant d’entrer dans le détail, voyons précisément ce que ce mode d’achat implique d’un point de vue légal et pratique.

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Définition légale et juridique

L'achat en indivision est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes d’acheter ensemble un bien immobilier. Chaque acheteur, appelé indivisaire, possède une part du bien exprimée en quote-part. Juridiquement, cette situation est régie par les articles 815 et suivants du Code civil français.

Cela signifie que, même si la répartition est différente (ex : 60 % pour l’un et 40 % pour l’autre), tous les indivisaires sont propriétaires ensemble du bien dans son ensemble et non d'une partie physique spécifique.

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L’origine et les situations typiques d’indivision

L’indivision peut naître de deux façons :

• Volontairement, lors d’un achat immobilier commun (couples, amis, membres de la famille, associés…).
• Par défaut, notamment à la suite d’une succession.

C’est une solution simple, rapide et économique pour devenir propriétaire à plusieurs sans créer de société.

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👥 ⚙️Qui peut acheter en indivision ?

Acheter à plusieurs n’est pas réservé à un profil unique. Explorons les différentes catégories de personnes qui peuvent recourir à cette solution.

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Couples (mariés, pacsés, concubins)

Les couples non mariés ou pacsés sont souvent les premiers concernés par l’achat en indivision. Contrairement aux couples mariés sous le régime de la communauté, ils doivent préciser leurs parts respectives dans l’acte d’achat, sinon chacun est réputé propriétaire à parts égales.

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Amis, membres d’une même famille

Deux frères, une mère et sa fille, un groupe d’amis... L’indivision permet à tous de mettre en commun des moyens pour acquérir un bien qu’ils n’auraient pas pu s’offrir seuls.

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Investisseurs et associés

C’est aussi un mode d’achat utilisé dans des contextes d’investissement immobilier. Deux associés peuvent acheter un immeuble ou un appartement pour le louer ensuite.

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⚙️ Comment fonctionne l’achat en indivision ?

L’achat en indivision suit des règles précises. Voici comment s’organise concrètement la propriété partagée et la vie commune autour d’un bien.

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Répartition des parts (quote-parts)

Lors de l’acquisition, les notaires déterminent les quotes-parts en fonction des apports financiers de chacun. Il est crucial de bien indiquer ces parts dans l’acte notarié pour éviter toute ambiguïté.

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Rédaction d’une convention d’indivision

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, la convention d’indivision est fortement recommandée. Elle permet :

• De fixer les règles de gestion (entretien, location, revente...),
• D’éviter les conflits,
• De donner un cadre clair à la relation entre indivisaires.

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Gestion du bien au quotidien

Les décisions importantes (vente, travaux lourds...) doivent être prises à l’unanimité. En revanche, les actes d’administration courante peuvent être décidés à la majorité des 2/3, si une convention le prévoit.

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🎯 Pourquoi choisir l’achat en indivision ?

Opter pour ce type d’achat peut présenter de nombreux bénéfices. Penchons-nous sur les bonnes raisons qui motivent ce choix.

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Mutualisation du budget

C’est le principal avantage : acheter à plusieurs permet de réunir un capital plus important et donc d'accéder à des biens de meilleure qualité.

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Facilité d’accès à la propriété

Les jeunes actifs ou les familles monoparentales trouvent dans l’indivision un levier d’accession à la propriété sans devoir recourir à une société civile immobilière (SCI).

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Intérêt fiscal et patrimonial

L’indivision offre également une gestion souple du patrimoine et peut permettre des optimisations fiscales (réduction des frais, partage des coûts...).

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💰 Combien coûte un achat en indivision ?

Le prix d’un bien immobilier n’est pas le seul coût à prendre en compte. Détaillons ensemble les frais liés à cette démarche collective.

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Frais de notaire et frais annexes

Les frais de notaire sont identiques à un achat classique, calculés selon le prix total du bien. Toutefois, chaque indivisaire paiera au prorata de sa part.

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Partage des charges et entretien

Les dépenses liées à l’entretien, à la taxe foncière ou aux charges de copropriété sont également réparties selon les quotes-parts.

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Coût d’une convention d’indivision

Faire rédiger une convention d’indivision par un notaire peut coûter entre 500 et 1 500 €, selon la complexité du dossier.

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⚠️ Quels sont les risques et inconvénients ?

Aussi avantageux soit-il, l’achat en indivision n’est pas sans danger. Voici les écueils à anticiper pour éviter les mauvaises surprises.

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Conflits entre indivisaires

L’un des principaux inconvénients de l’achat en indivision est la possibilité de désaccords entre les coindivisaires. Que ce soit sur l’utilisation du bien, la réalisation de travaux ou la gestion locative, les décisions nécessitent souvent un accord unanime, ce qui peut créer des tensions.

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Blocage en cas de désaccord

Sans convention d’indivision bien rédigée, un simple désaccord peut bloquer toute gestion du bien. Il suffit qu’un indivisaire s’oppose à une décision pour paralyser le projet immobilier, notamment en cas de revente ou de travaux d’ampleur.

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Sortie d’indivision et vente forcée

Chaque indivisaire peut, à tout moment, demander la sortie de l’indivision. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le recours au tribunal peut aboutir à la vente forcée du bien, souvent à un prix inférieur à sa valeur réelle.

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🚪 Comment sortir d’une indivision ?

L’aventure commune peut s’arrêter un jour. Découvrons les moyens juridiques de mettre fin à une indivision, volontairement ou non.

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Vente du bien en commun

La solution la plus simple est la vente du bien avec l’accord de tous. Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires selon leur quote-part. C’est souvent la voie privilégiée lorsqu’aucun d’entre eux ne souhaite garder le bien.

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Rachat des parts par un coindivisaire

Un ou plusieurs indivisaires peuvent décider de racheter les parts des autres. Cela permet d’éviter une vente sur le marché et de conserver le bien au sein d’une même personne ou famille.

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Recours au juge

En cas de désaccord persistant, un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge pourra ordonner la vente aux enchères du bien ou imposer une autre solution de sortie. Cette démarche est souvent longue et coûteuse.

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📄Convention d’indivision : outil indispensable ?

Ce document est souvent la clé d’un projet sans embûches. Focus sur son contenu et son intérêt stratégique.

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Ce que la convention doit contenir

La convention d’indivision permet d’organiser la vie commune autour du bien. Elle peut inclure :

• Les règles de prise de décision,
• La gestion des charges et des revenus locatifs,
• La durée de l’indivision,
• Le sort du bien en cas de séparation ou décès.

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Durée et renouvellement

Elle peut être conclue pour une durée déterminée (jusqu’à 5 ans, renouvelable) ou indéterminée. Une convention bien rédigée protège chaque indivisaire et limite les risques de conflits ou de blocage.

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🔍 Comparaison : indivision vs SCI (Société Civile Immobilière)

SCI ou indivision ? Si vous hésitez entre les deux, cette comparaison vous aidera à y voir plus clair selon vos objectifs.

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Avantages de la SCI par rapport à l’indivision

La SCI offre plus de souplesse juridique et fiscale. Elle permet :

• Une gestion plus fluide (les décisions sont prises par le gérant),
• Une transmission facilitée du patrimoine,
• Des montages fiscaux intéressants (donations, démembrement…).

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Quand préférer la SCI ?

La SCI est à privilégier lorsque :

• L’objectif est l’investissement locatif ou la transmission familiale,
• Le bien est de grande valeur,
• Les indivisaires souhaitent anticiper les conflits ou protéger leurs héritiers.

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✅ Exemples concrets d’achats en indivision réussis

Parlons concret ! Voici des situations réelles où l’achat en indivision a parfaitement fonctionné.

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Témoignages de couples et familles

Claire et Julien, en concubinage, ont acheté un appartement à Paris en indivision. Grâce à une convention rédigée chez le notaire, ils ont clairement établi leurs parts (60/40) et les modalités en cas de séparation. Cela leur a évité tout litige lors de la revente du bien trois ans plus tard.

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Cas d’investissements locatifs

Deux frères, investisseurs, ont acquis un immeuble de rapport à Lyon en indivision. Ils ont mis en place une gestion commune structurée avec une convention précisant la répartition des loyers, des charges et les modalités de revente.

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🏁 Conclusion : l’achat en indivision est-il fait pour vous ?

L’achat en indivision reste une solution pratique, souple et rapide pour acquérir un bien immobilier à plusieurs. Toutefois, il convient de bien anticiper les risques, en rédigeant une convention claire et en s'entourant de conseils juridiques adaptés.

Que ce soit pour vivre ensemble, investir ou transmettre, cette formule peut s’adapter à tous les profils, à condition de bien s’informer et de sécuriser chaque étape du projet.

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