Comment acheter un appartement neuf ?

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17/7/2025

En 2025, de nombreux primo-accédants optent pour l’immobilier neuf. Normes énergétiques, frais de notaire réduits, garanties solides : les atouts de l'achat en VEFA sont nombreux. Mais acheter dans le neuf n'est pas tout à fait le même parcours d'achat que l'ancien. Découvrez dans cet article tout ce qu'il faut savoir.

acheter dans le neuf en 2025 définition du terme VEFA, les aides à ne pas rater et comment bien choisir son promoteur immobilier

🏗️ Pourquoi choisir un appartement neuf ?

L’achat dans le neuf permet d’accéder à un logement moderne et bien isolé. La performance énergétique est certifiée, avec des économies durables. Les frais de notaire sont réduits (2 à 3 % contre 7 % dans l’ancien). Vous bénéficiez aussi de garanties constructeur : responsabilité civile, biennale, décennale.

🧾 Comprendre l’achat en VEFA

Acheter un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) implique un fonctionnement très différent de l’achat dans l’ancien. Vous n’achetez pas un bien existant, mais un projet à construire. Il faut donc bien comprendre comment s’articule le processus contractuel et le calendrier de paiement pour éviter les mauvaises surprises.

Comment fonctionne la vente en VEFA ?

En VEFA, vous achetez un logement « sur plan » auprès d’un promoteur immobilier. Cela signifie que vous vous engagez à acquérir un bien qui n’est pas encore construit ou qui n’est que partiellement édifié. Juridiquement, vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Concrètement, vous signez d’abord un contrat de réservation, qui précise les caractéristiques du logement (surface, étage, nombre de pièces, prix TTC, etc.) ainsi que les dates prévisionnelles de signature et de livraison. Ce contrat donne lieu au versement d’un dépôt de garantie :

  • 5 % du prix si la signature chez le notaire intervient dans les 12 mois ;
  • 2 % si la signature a lieu entre 12 et 24 mois ;
  • Aucun dépôt au-delà de 24 mois.

Le vrai engagement se fait ensuite via le contrat de vente VEFA, signé devant notaire. Ce contrat est très encadré par la loi (articles L.261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation). Il contient notamment :

  • Le descriptif technique du bien (plans, matériaux, équipements),
  • Le calendrier des travaux,
  • Les garanties (achèvement, livraison, dommages-ouvrage…),
  • Le planning d’appels de fonds.

💡 À noter : dès que vous signez l’acte notarié, vous êtes juridiquement propriétaire du terrain et des constructions en cours, même si vous n’avez encore rien payé à ce stade. Cette particularité implique un engagement fort vis-à-vis du promoteur et du banquier.

Le calendrier type d’un achat dans le neuf

L’achat en VEFA suit un calendrier strict, rythmé par l’avancement du chantier. Le promoteur ne peut appeler les fonds qu’à des étapes précises, fixées par décret. Voici un exemple de découpage courant :

Étape de construction Pourcentage maximum appelé
Signature de l’acte (notaire) 0 % (hors dépôt de garantie)
Achèvement des fondations 35 %
Mise hors d’eau (toiture) 70 %
Cloisons, menuiseries, équipements 95 %
Livraison définitive (remise des clés) 100 %

Chaque appel de fonds déclenche un virement que vous devez faire via votre banque (le prêt immobilier est débloqué progressivement), et chaque étape peut être vérifiée physiquement sur site.

Exemple concret

Vous achetez un appartement à 240 000 € TTC.

  • À la fin des fondations, vous devez verser 84 000 € (35 %).
  • Lorsqu’il est hors d’eau (toiture posée), vous atteignez 168 000 €.
  • Au moment de la livraison, le solde de 12 000 € est versé.

Livraison et levée des réserves

Lors de la remise des clés, vous effectuez une visite de livraison, souvent accompagné d’un représentant du promoteur. Il est conseillé de venir avec un expert indépendant si vous avez un doute sur les finitions ou la conformité.

Vous établissez un procès-verbal de livraison, qui peut comporter des réserves (défauts constatés, retards, non-conformités). Le promoteur a alors 30 jours à 2 mois pour les lever, selon la nature des défauts.

Vous êtes également protégé par :

  • La garantie de parfait achèvement (1 an),
  • La garantie biennale sur les éléments d’équipement (2 ans),
  • La garantie décennale sur la structure (10 ans).

💰 Financer son achat dans le neuf

Acheter un logement neuf en VEFA demande une stratégie de financement adaptée au projet : le bien est construit au fur et à mesure, et vous ne le paierez que par étapes. Plusieurs dispositifs d’aide et un prêt immobilier bien structuré peuvent considérablement alléger l’effort financier.

Les aides et dispositifs disponibles en 2025

En 2025, plusieurs dispositifs existent pour faciliter l’achat d’un logement neuf, surtout pour les primo-accédants.

🔹 Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) reste l’aide la plus connue. Il permet d’emprunter une partie du prix d’achat sans payer d’intérêt. Il est réservé aux acheteurs n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis 2 ans, et dépend de vos revenus et de la zone où se situe le logement.

  • En zone B1 (ex : Nantes, Lyon, Bordeaux), le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du coût total de l’opération.
  • En zone B2 ou C (villes moyennes ou périphéries), il est limité à 20 % ou 30 %.

Exemple :

À Brest (zone B2), un couple avec 2 enfants peut obtenir 25 000 € à 0 % pour l’achat d’un appartement neuf de 200 000 €, à condition que leurs revenus ne dépassent 57 000 € par an.

(Source : Service-public.fr  PTZ 2025)

🔹 La TVA réduite à 5,5 % est applicable si le bien est situé dans un quartier prioritaire (QPV) ou zone ANRU, et que le ménage respecte des plafonds de ressources. Cela représente une économie de 14,5 % sur le prix final.

Exemple :

Pour un logement neuf affiché à 240 000 € TTC en TVA 20 %, vous pouvez payer 204 000 € si vous êtes éligible à la TVA réduite. Soit 36 000 € d’économie, à condition d’y habiter au moins 10 ans.

(Source : economie.gouv.fr – TVA logement social)

🔹 Aides locales spécifiques : plusieurs villes et métropoles proposent des primes ou subventions pour soutenir l’accession à la propriété dans le neuf.

Exemple :

À Nantes, le dispositif “Accession abordable” permet de bénéficier d’une subvention jusqu’à 20 000 € pour l’achat d’un logement neuf si vous êtes primo-accédant et achetez dans un programme conventionné.

(Source : nantesmetropole.fr)

Ces aides sont souvent cumulables entre elles, ce qui peut représenter un allègement considérable du prix d’achat ou du montant à emprunter.

Obtenir son crédit immobilier pour un bien en VEFA

Le financement d’un achat en VEFA ne fonctionne pas comme dans l’ancien. Le prêt est bien sûr soumis à une validation bancaire classique (revenus, taux d’endettement, apport, etc.), mais les fonds ne sont pas versés en une seule fois.

Le crédit est débloqué progressivement selon les appels de fonds du promoteur. À chaque stade (fondations, toiture, cloisons…), la banque libère une partie du prêt, et vous commencez à rembourser uniquement les intérêts correspondant à la somme utilisée. C’est ce qu’on appelle les intérêts intercalaires.

Exemple :

Vous achetez un logement VEFA à 240 000 €. La construction s’étale sur 18 mois. Pendant les 6 premiers mois, seuls 35 % sont appelés (84 000 €). Vous ne payez donc les intérêts que sur cette somme.

  • Si votre taux est de 3 %, les mensualités en phase de chantier seront environ 210 €/mois.
  • Une fois la totalité débloquée, vous commencez à rembourser le capital, soit environ 1 050 €/mois (hors assurance).

💡 Il est souvent possible de demander à différer le remboursement du capital jusqu’à la remise des clés. Cette souplesse permet de continuer à payer un loyer tout en finançant votre futur logement.

Penser à l’assurance emprunteur

Comme pour tout crédit immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur, qui couvre les risques de décès, invalidité, voire perte d’emploi selon les contrats.

Mais attention : pendant la phase de construction, vous êtes déjà juridiquement propriétaire. L’assurance doit donc couvrir l’intégralité du prêt dès le premier appel de fonds, même si vous n’occupez pas encore le logement. Pensez à comparer les offres : depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance à tout moment.

Exemple :

Pour un prêt de 220 000 € sur 25 ans, l’assurance peut coûter entre 20 € et 60 €/mois selon votre âge et votre état de santé.

🏡 Visiter, réserver, signer : étapes clés

Acheter un appartement neuf ne commence pas par une visite physique du bien, mais par une lecture attentive de plans, d’engagements contractuels et de la solidité du promoteur. Ces premières étapes sont décisives pour sécuriser votre projet dès le départ.

Comment choisir un promoteur sérieux ?

Le choix du promoteur est aussi important que le choix du logement. Vous vous engagez sur un bien qui n’existe pas encore, vous devez donc pouvoir faire confiance à l’opérateur qui mènera le chantier à terme.

Voici les éléments à vérifier concrètement :

  • La réputation du promoteur : tapez son nom sur Google, consultez les avis clients sur Immodvisor ou Trustpilot, et demandez à visiter ses réalisations passées dans la même ville.
  • Les garanties de qualité : privilégiez des promoteurs qui affichent des certifications comme NF Habitat HQE, RT 2020, ou encore des labels environnementaux. Ces gages vous assurent un niveau de performance élevé en matière d'isolation, ventilation, équipements.
  • Sa solidité financière : un promoteur reconnu est généralement adossé à un grand groupe (Nexity, Bouygues Immobilier, Icade…). Cela limite le risque d’abandon de chantier.
  • La garantie financière d’achèvement (GFA) : c’est l’assurance ultime en cas de défaillance du promoteur. Elle est obligatoire, mais exigez d’en avoir la preuve écrite avant signature.

Exemple concret :

Vous hésitez entre deux programmes à Toulouse. L’un est porté par un promoteur local inconnu, l’autre par un opérateur national certifié NF Habitat HQE avec des chantiers livrés à Lyon et Montpellier. Mieux vaut miser sur la fiabilité à long terme, même si le prix est légèrement plus élevé.

💡 Astuce : n’hésitez pas à passer devant le chantier ou à assister à une réunion de présentation publique. L’attitude du promoteur, la clarté des documents fournis et sa disponibilité sont souvent révélateurs de son sérieux.

Que contient le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation est le premier document contractuel que vous signerez. C’est un engagement mutuel entre vous et le promoteur, qui vous garantit la réservation d’un logement pendant un délai limité (en général 3 à 6 mois, le temps de signer l’acte notarié).

Il doit contenir obligatoirement :

  • Le descriptif détaillé du bien : surface habitable, nombre de pièces, étage, orientation, lots annexes (balcon, parking, cave…).
  • Le prix de vente TTC, et la répartition (logement, stationnement, parties communes…).
  • Le montant du dépôt de garantie, souvent 5 % du prix si la vente est signée dans l’année.
  • La date de signature du contrat définitif chez le notaire.
  • La date prévisionnelle de livraison (trimestre suffisant, ex : T4 2026).
  • Les conditions suspensives, en particulier l’obtention de votre prêt immobilier.

Exemple concret :

Vous signez un contrat de réservation pour un T3 à 300 000 € à Rennes. Vous devez verser 15 000 € de dépôt de garantie (5 %), bloqué sur un compte séquestre. Le contrat précise une livraison au 2e trimestre 2026, et contient une clause vous permettant de vous rétracter si votre prêt est refusé.

- Attention : ce contrat ne vous engage pleinement qu’après la signature du contrat VEFA chez le notaire. Mais dès que vous signez, vous avez 10 jours pour vous rétracter sans motif ni pénalité.

- Conseil pratique : avant de signer, faites relire le contrat par un notaire ou un professionnel indépendant. Vérifiez aussi la notice descriptive technique, car elle engage le promoteur sur les finitions (sols, revêtements, équipements…).

📦 De la signature à la livraison

Après la signature du contrat de vente en VEFA chez le notaire, vous achetez progressivement votre appartement. Contrairement à un bien ancien, vous ne payez pas tout d’un coup. Le logement est financé au rythme du chantier. Et une fois les travaux terminés, vous en prenez possession après une visite minutieuse, parfois accompagnée de quelques ajustements.

Les appels de fonds : étapes de paiement

En VEFA, le paiement est échelonné selon l’avancement des travaux. C’est le promoteur qui, à chaque étape réglementaire atteinte, vous envoie un appel de fonds. Vous ou votre banque (via votre prêt immobilier) versez alors le montant demandé.

La loi encadre strictement les plafonds que le promoteur peut exiger :

Étapes de construction Pourcentage maximum à appeler
Signature chez le notaire 0 % (hors dépôt de garantie)
Achèvement des fondations 35 %
Mise hors d’eau (toiture posée) 70 %
Cloisons intérieures / équipements
  • Fondations terminées : 105 000 €
  • Toiture achevée : 105 000 € supplémentaires (70 % au total)
  • Mise en place des équipements : 75 000 € (jusqu’à 95 %)
  • Livraison : 15 000 € restants (solde final à 100 %)
  • Pendant la période de chantier, vous ne remboursez que les intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Cela permet de continuer à payer votre loyer en parallèle.

    La visite de livraison et la levée des réserves

    Une fois le chantier terminé, vous êtes convoqué pour une visite de livraison. Il s’agit d’un moment-clé où vous vérifiez que le bien est conforme aux engagements contractuels.

    Concrètement, vous examinez :

    • L’état des murs, sols, plafonds (fissures, malfaçons)
    • Le bon fonctionnement des volets roulants, VMC, radiateurs, prises…
    • La conformité avec les plans (nombre de prises, cloisons, emplacement de cuisine…)

    💡 Conseil : venez accompagné, si possible d’un expert indépendant ou d’un proche du bâtiment. En cas de doute, vous avez le droit de consigner des réserves dans un procès-verbal de livraison.

    Exemple :

    Lors de la remise des clés d’un appartement neuf à Reims, un couple constate un défaut d’ajustement sur deux fenêtres, et une rayure sur le parquet. Ces éléments sont inscrits comme réserves. Le promoteur dispose d’un délai légal (généralement 30 à 60 jours) pour les corriger à ses frais.

    Si les défauts sont majeurs ou empêchent une occupation normale, vous pouvez refuser la remise des clés jusqu’à réparation.

    Les garanties après livraison

    Même après avoir emménagé, vous bénéficiez de protections légales solides :

    • Garantie de parfait achèvement (1 an) : elle couvre tous les défauts signalés dans l’année qui suit la livraison (hors usure normale).
    • Garantie biennale (2 ans) : elle s’applique aux équipements dissociables (volets roulants, chaudière, interphone…).
    • Garantie décennale (10 ans) : elle concerne les dommages affectant la structure du bâtiment (fissure dans la dalle, défaut d’étanchéité, etc.).

    Ces garanties sont activées auprès du promoteur ou de son assureur. Elles constituent une vraie sécurité pour le primo-accédant, rare dans l’ancien.

    📊 Exemple : achat d’un T2 neuf à Nantes en 2025

    Voici un exemple concret pour un T2 neuf de 45 m² à Nantes, VEFA, livré fin 2026 :

    Éléments Montant estimé
    Prix total (TTC)180 000 €
    Frais de notaire5 400 €
    Apport conseillé (10 %)18 000 €
    Prêt bancaire (90 %)162 000 €
    Mensualité estimée (20 ans à 1,8 %)790 €/mois
    PTZ (zone B2)15 000 €

    Cet exemple vous montre clairement la mécanique financière et les coûts à anticiper.

    ✅ Conclusion

    Acheter un appartement neuf, c’est investir dans un bien sur mesure, à la performance énergétique optimale et profitez des frais de notaire réduit. En vous informant dès maintenant sur les dispositifs financiers, le choix du promoteur et les garanties auxquelles vous avez le droit, vous maximisez vos chances de concrétiser un achat en toute sérénité.

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    ❓ FAQ

    Peut-on revendre un appartement neuf avant la livraison ?

    Oui, c’est possible par cession de contrat auprès d’un tiers. Cela implique un avenant, une fiscalité à anticiper, mais c’est légitime.

    L’achat dans le neuf est-il plus long qu’un achat dans l’ancien ?

    Oui, la VEFA prend souvent 18 à 30 mois entre signature et remise des clés. Mieux vaut le planifier à l’avance.

    Quelles garanties couvrent le logement neuf après la livraison ?

    La garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans sur le second œuvre) et la garantie décennale (10 ans sur la structure).

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