Acheter en indivision avec usufruit : Le guide 2025 pour optimiser votre achat immobilier à plusieurs

Acheter un bien à plusieurs est déjà une démarche stratégique, mais y associer un démembrement de propriété comme l’usufruit permet d’aller encore plus loin. Ce montage patrimonial, bien que technique, offre des avantages fiscaux, successoraux et de gestion très intéressants.

Dans cet article, découvrez en détail comment acheter en indivision avec usufruit peut devenir un outil puissant de protection et de transmission.

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Définition : qu’est-ce qu’un achat en indivision avec usufruit ?

L’achat en indivision avec usufruit combine deux notions juridiques : l’indivision, où plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien ensemble, et le démembrement de propriété, où l’on sépare la pleine propriété en usufruit (le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus) et nue-propriété (la propriété du bien sans droit d’usage).

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Usufruit vs nue-propriété : notions clés

L’usufruitier peut habiter le bien ou le louer, tandis que le nu-propriétaire détient la propriété réelle du bien, mais sans en jouir jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

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L’indivision : propriété partagée entre plusieurs personnes

En indivision, chaque coacquéreur possède une quote-part. Il peut s’agir de personnes détenant des droits identiques ou de droits différents, comme dans le cas d’un usufruitier et de plusieurs nus-propriétaires.

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Comment se combine l’usufruit avec l’indivision ?

Il est possible d’acquérir un bien où une personne détient l’usufruit et d’autres la nue-propriété, tout en étant tous en indivision. Cela permet par exemple à un parent de conserver l’usage du bien tout en le transmettant à ses enfants de son vivant.

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En savoir plus sur l'achat en indivision ? Lire cet article.

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Qui peut acheter en indivision avec usufruit ?

L’achat en indivision combiné à un démembrement de propriété est une solution juridique souple qui s’adapte à de nombreux profils. Que ce soit pour anticiper une transmission, sécuriser un proche ou optimiser un investissement, ce montage offre une palette d’usages possibles.

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Familles : parents et enfants, fratries

C’est l’un des cas les plus courants. Un parent achète avec ses enfants et choisit de conserver l’usufruit du bien, laissant à ses enfants la nue-propriété.

Avantages :

• Le parent peut habiter le bien ou en percevoir les loyers à vie.
• À son décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires, puisque la nue-propriété leur appartenait déjà.
• Ce montage permet une transmission progressive du patrimoine, tout en maintenant un certain contrôle pour les parents.

💡 Exemple réel : Une mère veuve achète une maison secondaire avec ses deux enfants. Elle conserve l’usufruit pour y passer sa retraite. Les enfants n’auront aucun droit de succession à payer à son décès, car la nue-propriété leur a été transmise en amont.

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Couples : mariés, pacsés ou concubins

Un couple peut aussi acheter en indivision avec démembrement, notamment via un démembrement croisé, très protecteur pour les couples non mariés.

• Chaque conjoint détient la nue-propriété de sa part et l’usufruit sur la part de l’autre.
• En cas de décès, le survivant conserve l’usage total du bien, sans passer par la succession.

Ce mécanisme est particulièrement pertinent lorsque le couple n’a pas de lien juridique fort (ni mariage, ni PACS), ce qui évite que la part du défunt ne revienne à sa famille.

⚠️ Attention : ce type de montage doit être accompagné d’un acte notarié précis, notamment en matière de fiscalité et de protection en cas de séparation.

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Investisseurs ou associés patrimoniaux

Des associés ou membres d’une même famille peuvent structurer un achat à visée patrimoniale et fiscale, notamment via :

• L’attribution de l’usufruit à une société (ex : SCI ou société d’exploitation),
• Et de la nue-propriété à des héritiers (souvent les enfants).

Cela permet de :

• Optimiser la fiscalité des revenus (l’usufruitier perçoit les loyers, les nus-propriétaires n’ont pas de revenus imposables),
• Anticiper une transmission à moindre coût,
• Séparer les rôles : la société ou le parent exploite le bien, les enfants construisent leur patrimoine en différé.

💡 Cas concret : un chef d’entreprise acquiert un appartement avec ses enfants. Il conserve l’usufruit via sa SCI pour y loger un salarié, pendant que ses enfants en détiennent la nue-propriété. À terme, ils récupèrent un bien payé, valorisé, sans effort financier.

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Pourquoi combiner indivision et usufruit ?

Associer indivision et démembrement de propriété permet de répondre à plusieurs objectifs à la fois patrimoniaux, fiscaux et familiaux. Ce montage juridique est régulièrement utilisé par les notaires et les conseillers en gestion de patrimoine dans le cadre de stratégies de transmission, de protection ou d’optimisation successorale.

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Optimisation fiscale et transmission successorale

Le démembrement permet de transmettre un bien immobilier tout en réduisant fortement les droits de succession. En effet, seule la nue-propriété est transmise, l’usufruit étant conservé par le donateur.

Lors du décès de l’usufruitier :

• L’usufruit s’éteint naturellement,
• Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans avoir à payer de droits supplémentaires, conformément à l’article 669 du CGI.

Ce dispositif est particulièrement adapté aux donations anticipées, permettant de donner un bien à ses enfants tout en conservant son usage ou les revenus locatifs.

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Protection du conjoint ou d’un proche

L’indivision avec usufruit est un outil puissant pour protéger un conjoint survivant, notamment dans les familles recomposées ou les couples non mariés.

En attribuant l’usufruit à son conjoint (ou partenaire de PACS), ce dernier :

• Peut habiter le bien à vie,
• Ou percevoir les loyers s’il est loué.

Pendant ce temps, les enfants issus d’une première union peuvent détenir la nue-propriété, sécurisant ainsi leur héritage tout en garantissant l’usage du logement au conjoint.

Ce type de montage permet d’éviter les conflits successoraux, tout en respectant les équilibres familiaux.

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Transmission progressive et contrôle maintenu

Grâce au démembrement, il est possible de donner progressivement un bien immobilier, tout en conservant un certain contrôle. Par exemple :

• Un parent peut transmettre la nue-propriété à ses enfants,
• Tout en gardant l’usufruit, ce qui lui permet de rester dans le logement ou d’en percevoir les loyers.

Ce montage permet :

• D’anticiper la transmission du patrimoine,
• D’alléger la fiscalité sur les successions,
• Et de maintenir la gestion ou la jouissance du bien durant toute sa vie.

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Comment fonctionne cette structuration juridique ?

L’achat en indivision avec démembrement de propriété repose sur une organisation juridique précise, qui doit être anticipée et formalisée avec rigueur. Cette structuration s’appuie sur trois piliers fondamentaux : la répartition des droits, l’acte notarié, et la convention d’indivision.

Répartition des parts entre usufruitier et nu-propriétaire

Le démembrement consiste à dissocier deux droits sur un même bien :

• L’usufruit, qui permet de l’occuper ou de le louer, et d’en percevoir les fruits.
• La nue-propriété, qui donne la pleine propriété à terme, au décès de l’usufruitier ou à l’extinction de ses droits.

Dans un achat en indivision, les coacquéreurs peuvent se répartir librement ces droits en fonction de leur situation familiale, de leur objectif patrimonial ou de leur contribution financière.

Exemples :

• Un parent finance l’intégralité du bien mais conserve l’usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété.
• Deux conjoints apportent 50/50 mais conviennent d’un démembrement croisé pour se protéger mutuellement.

👉 La valeur respective des droits doit être calculée selon le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ces proportions sont essentielles pour fixer les parts indivises, répartir les droits et éviter tout redressement fiscal.

Rédaction d’un acte notarié adapté

L’achat doit obligatoirement être formalisé par acte authentique devant notaire, qui :

• Identifie précisément chaque acquéreur et son droit (usufruit ou nue-propriété),
• Calcule et mentionne la valeur de chaque droit réel,
• Assure le respect de l’équilibre juridique et fiscal du montage,
• Inscrit ces éléments dans l’acte de vente, pour les rendre opposables aux tiers.

Le notaire veille également à la conformité avec la législation fiscale, notamment si le démembrement est lié à une donation partielle ou à une stratégie patrimoniale complexe.

⚖️ En cas de mauvaise répartition ou de rédaction floue, le montage peut être contesté par l’administration fiscale ou un héritier à l’ouverture de la succession.

Convention d’indivision avec clauses spécifiques au démembrement

La rédaction d’une convention d’indivision est fortement recommandée — et souvent indispensable — dans ce type de structuration. Elle permet de définir les règles de fonctionnement entre les indivisaires et d’anticiper les sources potentielles de conflit.

Elle doit notamment intégrer des clauses spécifiques liées au démembrement, telles que :

• La répartition des charges et travaux : qui prend en charge les réparations courantes (usufruitier) et les grosses réparations (nu-propriétaire) ?
• La gestion des revenus locatifs : affectés à l’usufruitier sauf convention contraire.
• La procédure en cas de vente : conditions de rachat de parts, priorité donnée aux coindivisaires, règles de désaccord.
• La fin de l’usufruit ou de l’indivision : que se passe-t-il à l’extinction de l’usufruit ? Le bien est-il mis en vente ? L’autre partie peut-elle racheter ?

Cette convention, rédigée par le notaire, évite les blocages, protège les parties et encadre les relations entre les coacquéreurs tout au long de la vie du bien.

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Comment fonctionne cette structuration juridique ?

L’achat en indivision avec démembrement de propriété repose sur une organisation juridique précise, qui doit être anticipée et formalisée. Cette structuration s’appuie sur trois piliers fondamentaux : la répartition des droits, l’acte notarié, et la convention d’indivision.

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Répartition des parts entre usufruitier et nu-propriétaire

Le démembrement consiste à dissocier deux droits sur un même bien :

• L’usufruit, qui permet de l’occuper ou de le louer, et d’en percevoir les fruits.
• La nue-propriété, qui donne la pleine propriété à terme, au décès de l’usufruitier ou à l’extinction de ses droits.

Dans un achat en indivision, les coacquéreurs peuvent se répartir librement ces droits en fonction de leur situation familiale, de leur objectif patrimonial ou de leur contribution financière.

Exemples :

• Un parent finance l’intégralité du bien mais conserve l’usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété.
• Deux conjoints apportent 50/50 mais conviennent d’un démembrement croisé pour se protéger mutuellement.

👉 La valeur respective des droits doit être calculée selon le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ces proportions sont essentielles pour fixer les parts indivises, répartir les droits et éviter tout redressement fiscal.

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Rédaction d’un acte notarié adapté

L’achat doit obligatoirement être formalisé par acte authentique devant notaire, qui :

• Identifie précisément chaque acquéreur et son droit (usufruit ou nue-propriété),
• Calcule et mentionne la valeur de chaque droit réel,
• Assure le respect de l’équilibre juridique et fiscal du montage,
• Inscrit ces éléments dans l’acte de vente, pour les rendre opposables aux tiers.

Le notaire veille également à la conformité avec la législation fiscale, notamment si le démembrement est lié à une donation partielle ou à une stratégie patrimoniale complexe.

⚖️ En cas de mauvaise répartition ou de rédaction floue, le montage peut être contesté par l’administration fiscale ou un héritier à l’ouverture de la succession.

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Convention d’indivision avec clauses spécifiques au démembrement

La rédaction d’une convention d’indivision est fortement recommandée et souvent indispensable dans ce type de structuration. Elle permet de définir les règles de fonctionnement entre les indivisaires et d’anticiper les sources potentielles de conflit.

Elle doit notamment intégrer des clauses spécifiques liées au démembrement, telles que :

• La répartition des charges et travaux : qui prend en charge les réparations courantes (usufruitier) et les grosses réparations (nu-propriétaire) ?
• La gestion des revenus locatifs : affectés à l’usufruitier sauf convention contraire.
• La procédure en cas de vente : conditions de rachat de parts, priorité donnée aux coindivisaires, règles de désaccord.
• La fin de l’usufruit ou de l’indivision : que se passe-t-il à l’extinction de l’usufruit ? Le bien est-il mis en vente ? L’autre partie peut-elle racheter ?

Cette convention, rédigée par le notaire, évite les blocages, protège les parties et encadre les relations entre les coacquéreurs tout au long de la vie du bien.

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Exemples concrets d’utilisation de l’usufruit en indivision

L’indivision avec démembrement de propriété peut sembler technique, mais elle s’avère particulièrement utile dans certaines situations patrimoniales. Voici deux exemples pratiques illustrant son fonctionnement.

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Exemple 1 : Un parent usufruitier et ses enfants nus-propriétaires

Monsieur Bernard, 65 ans, souhaite transmettre progressivement son patrimoine immobilier à ses enfants tout en gardant la possibilité de vivre dans son appartement parisien.

Il procède donc à un achat en indivision avec démembrement :

• Il conserve l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’usage et de perception des loyers.
• Ses deux enfants acquièrent la nue-propriété, chacun pour moitié.

Avantage : Monsieur Bernard peut continuer à habiter le bien ou le louer pour compléter sa retraite, tout en organisant une transmission anticipée de son patrimoine.
À son décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants deviennent pleins propriétaires, sans droit de succession à payer sur la part transmise grâce à la fiscalité avantageuse du démembrement.

Ce montage est souvent utilisé dans le cadre de stratégies patrimoniales intergénérationnelles, pour éviter les tensions liées à une indivision classique.

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Exemple 2 : Un couple non marié avec démembrement croisé

Marc et Sophie vivent ensemble depuis 10 ans mais ne sont ni mariés ni pacsés. Ils souhaitent acheter leur résidence principale à deux, mais souhaitent aussi protéger le survivant en cas de décès.

Leur notaire leur propose un montage en démembrement croisé :

• Marc détient l’usufruit sur la part de Sophie, et la nue-propriété de sa propre part.
• Sophie détient l’usufruit sur la part de Marc, et la nue-propriété de sa part.

Résultat : Si l’un d’eux décède, le survivant conserve l’usage total du logement, sans avoir à racheter de part ou demander l’accord des héritiers. À terme, les héritiers récupèrent leur part en nue-propriété à la fin de l’usufruit.

Ce montage, bien que plus complexe, est très protecteur pour les couples non mariés, souvent exclus des successions sans dispositions spécifiques.

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Combien cela coûte-t-il ?

La mise en place d’un démembrement dans le cadre d’une indivision nécessite des actes notariés précis. Le coût dépend de la valeur des droits transmis, du nombre de coindivisaires, et de l’objectif du montage.

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Frais de notaire et fiscalité de l’usufruit

Les frais d’acquisition sont répartis en fonction des droits de chacun.
L’usufruit est évalué selon un barème fiscal établi par l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI). Plus l’usufruitier est âgé, moins sa part est élevée.

Exemple de barème :

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Ainsi, pour un bien d’une valeur de 300000€ acheté avec un usufruitier de 60 ans :

• L’usufruit est évalué à 120000€ (40%),
• La nue-propriété à 180000€ (60%).

Chaque partie paiera les droits et les frais notariés en fonction de la part qu’elle détient.

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Coût d’une convention d’indivision sur mesure

Pour sécuriser les relations entre coindivisaires, notamment en présence d’un démembrement, il est vivement recommandé de faire rédiger une convention d’indivision.

Ce document, signé devant notaire, définit :

• Les droits et obligations de chacun,
• La répartition des charges (taxe foncière, travaux…),
• Les conditions de sortie ou de revente.

💶 Tarif indicatif : entre 800€ et 1500€, selon la complexité et les clauses spécifiques.
Ce coût initial peut éviter des conflits juridiques ou successoraux coûteux à l’avenir.

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Quels sont les risques et inconvénients ?

Si l’achat en indivision couplé à un démembrement de propriété présente de réels avantages patrimoniaux, il comporte aussi des fragilités, souvent sous-estimées. Une mauvaise anticipation peut conduire à des blocages juridiques ou familiaux, avec des conséquences parfois lourdes.

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Risques de désaccord entre indivisaires

En indivision, chaque coindivisaire détient un droit indivis sur l’ensemble du bien, et non sur une partie définie. Cela signifie que les grandes décisions — vente, location, travaux structurants, changement d’usage — doivent être prises à l’unanimité (sauf clause contraire dans une convention d’indivision).

Problèmes fréquents :

• Un indivisaire souhaite vendre pour récupérer sa part, les autres veulent conserver le bien.
• L’un refuse des travaux urgents ou nécessaires (toiture, façade).
• Une mésentente familiale rend toute décision impossible.

Ce type de conflit est encore plus délicat quand les indivisaires sont aussi usufruitiers ou nus-propriétaires, aux intérêts divergents : l’usufruitier privilégie l’usage, tandis que le nu-propriétaire pense à la valeur patrimoniale à long terme.

📌 En l’absence de convention d’indivision bien rédigée, ce genre de situation peut entraîner l’immobilisme ou la vente judiciaire forcée du bien (article 815 du Code civil).

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Limites de l’usufruitier dans la gestion

L’usufruitier bénéficie du droit de jouissance du bien : il peut y vivre ou le louer, et percevoir les revenus. Toutefois, il ne peut pas agir librement comme un plein propriétaire.

Voici ses principales limites :

• Il ne peut vendre le bien ou le modifier substantiellement sans l’accord du (ou des) nu(s)-propriétaire(s).
• Certains travaux (surélévation, transformation de pièces, division en lots) exigent l’accord de tous.
• Il est tenu d’entretenir le bien en bon état, mais les grosses réparations (fondations, toiture, murs porteurs) sont à la charge du nu-propriétaire, sauf stipulation contraire.

Ces contraintes peuvent générer des tensions, surtout si les attentes diffèrent : l’usufruitier souhaite souvent préserver l’usage personnel, tandis que le nu-propriétaire vise une rentabilité ou une valorisation future.

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Blocage lors de la vente du bien

La vente d’un bien détenu en indivision et démembré (usufruit et nue-propriété séparés) est particulièrement complexe.

• Accord obligatoire des deux parties : ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul. Il faut leur consentement conjoint, même si le bien est inoccupé ou que l’un d’eux est majoritaire dans les parts.
• Conflits typiques :
  • L’usufruitier, âgé, souhaite vendre pour aller en maison de retraite.
  • Les nus-propriétaires préfèrent attendre son décès pour éviter de perdre une part de valeur.
• Si aucun accord n’est trouvé, la solution peut être une action en partage judiciaire, avec désignation d’un notaire par le tribunal. Ce processus est long, coûteux, et parfois conflictuel, surtout dans un contexte familial tendu.

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Comment sécuriser ce type d’achat immobilier ?

La clé d’un achat en indivision avec démembrement réussi repose sur une structuration juridique rigoureuse et une anticipation des situations de blocage. Cela implique la rédaction de documents notariés solides, mais aussi une réflexion préalable sur la gestion future du bien.

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Clauses essentielles à insérer dans la convention d’indivision

La convention d’indivision est un contrat signé par l’ensemble des coindivisaires. Elle est vivement recommandée (voire indispensable) lorsqu’il y a démembrement de propriété, car elle permet de fixer des règles précises de fonctionnement et d’éviter les conflits.

Voici les clauses prioritaires à prévoir :

• Modalités de gestion du bien :
  Qui décide des travaux d’entretien ou de rénovation ? Qui signe les devis ? Quelles dépenses doivent être acceptées à l’unanimité, à la majorité ?
• Répartition des revenus locatifs (si le bien est loué) :
  Définir la répartition des loyers entre usufruitier(s) et nus-propriétaire(s), en conformité avec le Code civil. En général, l’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers, sauf clause contraire.
• Sortie d’indivision :
  Préciser les modalités de rachat de parts en cas de volonté de sortie d’un coindivisaire.
  Exemple : droit de priorité aux autres indivisaires, valorisation préconvenue, recours à un expert.
• Procédure en cas de désaccord :
  Définir un mode de médiation ou l’intervention d’un tiers (notaire, avocat, expert immobilier) pour trancher certains blocages.
• Fin de l’indivision :
  Préciser les conditions dans lesquelles l’indivision prend fin : rachat, vente du bien, décès, fin de l’usufruit, etc.

📌 Une convention bien rédigée protège chaque partie et simplifie considérablement les décisions à venir.

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Le rôle du notaire : un conseiller, pas un simple rédacteur

Le notaire ne se limite pas à enregistrer les actes. Il est le garant de la sécurité juridique de votre montage immobilier.

Ses missions sont notamment :

• Vérifier la répartition des quotes-parts entre usufruit et nue-propriété, et s’assurer de leur conformité avec le barème fiscal (article 669 CGI).
• Adapter les clauses à la situation familiale ou patrimoniale (couple non marié, famille recomposée, héritiers mineurs…).
• Rédiger la convention d’indivision en intégrant les spécificités du démembrement (droits, obligations, responsabilités).
• Conseiller sur les implications fiscales, notamment en matière de transmission, droits de succession et plus-values en cas de revente.

💡 Astuce : choisissez un notaire habitué aux montages patrimoniaux complexes. Son expertise peut faire une réelle différence.

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Anticiper la fin de l’indivision ou l’extinction de l’usufruit

L’un des écueils majeurs de ce type d’achat est l’oubli d’anticiper la sortie de l’indivision, notamment en cas de décès de l’usufruitier ou de volonté de vente par un indivisaire.

Voici ce qu’il est pertinent d’intégrer dans la convention ou dans des actes complémentaires :

• Sort du bien au décès de l’usufruitier :
  Prévoir si les nus-propriétaires récupèrent automatiquement l’usage, ou si une vente est envisagée. Mentionner les délais, les conditions de rachat ou d’occupation temporaire.
• Modalités de rachat des parts entre coindivisaires :
  Définir un droit de préemption (priorité d’achat par les autres indivisaires), et un mode de calcul du prix (expertise immobilière, barème défini, décote éventuelle).
• Cas de mésentente :
  Prévoir un arbitrage amiable ou une procédure rapide pour éviter la vente judiciaire (souvent longue et peu avantageuse).

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Différences entre indivision simple, démembrement et SCI

Plusieurs options s’offrent à vous lorsqu’il s’agit d’acheter à plusieurs ou de structurer la propriété d’un bien immobilier. Pour faire le bon choix, il est essentiel de bien comprendre les différences entre l’indivision classique, l’indivision avec usufruit, et la société civile immobilière (SCI). Voici un tableau comparatif clair pour vous guider.

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Comparatif : avantages / inconvénients

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Quand choisir la SCI plutôt que l’indivision ?

La SCI est recommandée lorsque :

• Il y a plusieurs héritiers ou associés,
• Vous souhaitez organiser une gestion locative professionnelle,
• Vous visez une transmission progressive optimisée fiscalement.

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Conclusion : est-ce une stratégie à adopter en 2025 ?

L’achat en indivision avec usufruit représente une stratégie intelligente pour acheter à plusieurs tout en protégeant les intérêts patrimoniaux et familiaux de chacun. Que ce soit pour transmettre un bien à vos enfants, sécuriser votre conjoint ou optimiser votre fiscalité, ce montage mérite d’être sérieusement étudié.

Il nécessite néanmoins une anticipation juridique rigoureuse, l’aide d’un notaire et une communication fluide entre indivisaires pour garantir la réussite du projet. En 2025, alors que la gestion patrimoniale devient de plus en plus stratégique, cette solution apparaît comme une véritable opportunité patrimoniale sécurisée.

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FAQ

Qui peut bénéficier de l’usufruit ?

Toute personne désignée dans l’acte notarié, souvent un parent, un conjoint ou un membre de la famille.

Peut-on revendre un bien en usufruit ?

Non, l’usufruitier seul ne peut pas vendre le bien. Il faut l’accord des nus-propriétaires pour une vente conjointe.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?

L’usufruit s’éteint automatiquement et la pleine propriété revient au nu-propriétaire sans frais supplémentaires.

Le nu-propriétaire peut-il habiter le bien ?

Non, sauf si l’usufruitier l’autorise. Il ne peut ni l’occuper ni le louer.

Quels droits le nu-propriétaire détient-il réellement ?

Il est propriétaire en titre, mais ne peut jouir du bien qu’à la fin de l’usufruit. Il doit être consulté pour toute modification majeure du bien.

Peut-on emprunter en indivision avec usufruit ?

Oui, mais cela nécessite un montage adapté. La banque analysera la situation de chaque indivisaire et les droits qu’il détient.