Promesse de vente ou compromis : quelles différences ?

L'achat d'un bien immobilier est une étape cruciale dans la vie de tout particulier. Lors de cette démarche, plusieurs étapes juridiques doivent être suivies, dont la signature d'un document appelé promesse de vente ou compromis de vente.

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Bien que ces deux termes soient souvent utilisés de manière interchangeable, ils présentent des différences majeures qu'il est essentiel de connaître pour comprendre les droits et obligations des parties. Dans cet article, nous allons explorer les principales distinctions entre la promesse de vente et le compromis de vente, et vous expliquer comment ces contrats fonctionnent dans le cadre d'une transaction immobilière.

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La promesse de vente : qu'est-ce que c'est ?

Une promesse unilatérale de vente

La promesse de vente est un document juridique dans lequel le vendeur s'engage à vendre un bien à un prix déterminé, sous réserve que l'acheteur accepte l'offre. En d'autres termes, il s'agit d'un contrat unilatéral, car seule la volonté du vendeur est manifestée. Ce type de contrat oblige le vendeur à vendre, mais il ne lie pas encore l'acheteur, qui peut choisir de ne pas acheter le bien.

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Dans une promesse unilatérale de vente, un dépôt de garantie est souvent versé par l'acheteur pour démontrer son sérieux. Ce dépôt est généralement équivalent à 5 à 10 % du prix de vente. En cas de rétractation de l'acheteur sans motif légitime, ce dépôt peut être conservé par le vendeur, mais s'il décide de ne pas vendre, il devra verser des dommages et intérêts à l'acheteur.

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L'indemnité d'immobilisation

Lorsque l'acheteur signe une promesse de vente, il peut être amené à verser une indemnité d'immobilisation pour réserver le bien. Cette indemnité est une somme d'argent qui vient « bloquer » la vente. Si l'acheteur décide de ne pas acheter, il perdra cette somme, sauf si un cas de force majeure se produit. À l'inverse, si le vendeur se rétracte avant la signature de l'acte authentique, l'acheteur peut récupérer l'indemnité ou, dans certains cas, demander des dommages et intérêts.

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Le délai de rétractation

Une fois la promesse de vente signée, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai de rétractation commence à compter du lendemain de la réception de la promesse de vente par l'acheteur, ce qui lui permet de renoncer à la vente sans avoir à justifier d'un motif et sans pénalité financière. Toutefois, l'acheteur doit bien être informé de ce délai dans le contrat, sinon celui-ci pourrait être prolongé.

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Le compromis de vente : qu'est-ce que c'est ?

Un contrat bilatéral

Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente est un contrat bilatéral, ce qui signifie qu'il engage les deux parties : le vendeur et l'acheteur. En signant un compromis de vente, l'acheteur s'engage à acheter le bien, et le vendeur s'engage à le lui vendre. Ce contrat est donc une étape plus avancée que la promesse de vente.

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Les clauses suspensives

Un des aspects essentiels du compromis de vente est l'insertion de clauses suspensives. Ces conditions suspensives permettent de rendre l'exécution de la vente dépendante de la réalisation de certaines conditions. Par exemple, une clause suspensive peut stipuler que la vente est conditionnée à l'obtention d'un prêt par l'acheteur. Si cette condition n'est pas remplie, le contrat sera annulé, et l'acheteur pourra récupérer son dépôt de garantie.

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Le dépôt de garantie

Lors de la signature du compromis de vente, un dépôt de garantie est généralement versé par l'acheteur, en général de l'ordre de 5 à 10 % du prix de vente. Ce dépôt est un gage de sérieux et de confiance. Cependant, si l'acheteur se rétracte sans raison valable, ce montant peut être perdu. Le dépôt de garantie est également un gage de sécurité pour le vendeur, qui est assuré que l'acheteur est réellement intéressé par l'achat du bien.

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Le compromis et la signature de l'acte authentique

Le compromis de vente est généralement suivi de la signature de l'acte authentique, ce qui officialise la vente. L'acte authentique est rédigé par un notaire, et c'est à ce moment que la vente devient irrévocable. Avant la signature de cet acte, la vente peut encore être annulée sous certaines conditions, comme la non-réalisation des clauses suspensives.

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Les différences essentielles entre promesse de vente et compromis de vente

Engagement des parties

La première différence majeure entre la promesse de vente et le compromis de vente réside dans le degré d'engagement des parties. Dans une promesse de vente, seul le vendeur est engagé, tandis que l'acheteur n'est pas encore lié à la transaction. En revanche, dans un compromis de vente, les deux parties s'engagent fermement à conclure la vente, sous réserve de la réalisation des clauses suspensives.

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Délai de rétractation

L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours dans le cadre d'une promesse de vente, ce qui n'est pas le cas dans un compromis de vente. Une fois le compromis de vente signé, l'acheteur est engagé, à moins qu'une clause suspensive ne se réalise, rendant l'annulation de la vente possible.

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Les indemnités et conséquences en cas de rétractation

Dans une promesse de vente, si l'acheteur se rétracte dans le délai de rétractation de 10 jours, il ne perd rien, sauf si une indemnité d'immobilisation a été versée. En revanche, dans un compromis de vente, l'acheteur peut perdre son dépôt de garantie s'il renonce à l'achat sans raison valable, ou si les conditions suspensives ne sont pas remplies.

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Enregistrement auprès de la recette des impôts

Un autre aspect important de ces contrats concerne l'enregistrement auprès de la recette des impôts. En effet, lorsque la vente est conclue par un compromis de vente, l'agent immobilier ou le notaire s'assure de l'enregistrement de la transaction auprès de l'administration fiscale, ce qui permet de formaliser le transfert de propriété.

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Conclusion

Bien que les termes promesse de vente et compromis de vente soient souvent confondus, ils désignent deux types de contrats bien différents.

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La promesse de vente engage uniquement le vendeur, avec la possibilité pour l'acheteur de se rétracter dans un délai de 10 jours, tandis que le compromis de vente est un contrat bilatéral dans lequel les deux parties sont engagées.

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Avant de signer un tel contrat, il est essentiel de bien comprendre les implications juridiques, notamment en ce qui concerne les conditions suspensives, le dépôt de garantie et la possibilité de rétractation. Un chasseur immobilier peut vous accompagner dans la recherche de votre logement à l'achat, durant toute les étapes jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire. En savoir plus sur notre service de chasse à l'achat.

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❓ Foire aux questions (FAQ)

Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ?‍

La promesse de vente est un engagement unilatéral du vendeur à vendre son bien, tandis que le compromis de vente engage à la fois l’acheteur et le vendeur à conclure la transaction. Le compromis est donc juridiquement plus contraignant pour les deux parties.

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Peut-on se rétracter après une promesse ou un compromis de vente ?‍

Oui, dans le cas d’une promesse de vente, l’acheteur bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Dans un compromis de vente, ce délai de rétractation s’applique également, mais une fois ce délai passé, seules les clauses suspensives permettent d’annuler la vente sans pénalité.

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Quel contrat est le plus sécurisé pour un acheteur ?‍

Le compromis de vente est plus sécurisé pour l’acheteur, car il permet de conditionner la vente à certaines clauses suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier. Cela évite de s’engager définitivement si les conditions de financement ne sont pas réunies.

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Faut-il passer devant notaire pour signer une promesse ou un compromis ?‍

Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. La signature chez le notaire assure la validité juridique du document, protège les parties, et permet un suivi rigoureux jusqu’à la signature de l’acte authentique.

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